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EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey, y de acuerdo con lo establece el artículo 33.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente

Ley 29/1991, de 13 de diciembre, de modificación de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña en materia de venta a carta de gracia

Preámbulo

La venta a carta de gracia constituye una de las figuras tradicionales del derecho civil catalán. No obstante, el mantenimiento de esta figura en la Compilación del Derecho Civil de Cataluña ha sido cuestionado por la consideración de que este contrato encubre siempre un préstamo usurario con garantía real de la cosa «vendida».

Era necesaria, por lo tanto, la renovación de la venta a carta de gracia para convertirla en una figura realmente operativa dentro del actual tráfico jurídico. Esta renovación debia partir, por lo tanto, de la consideración de que no se trata de una institución perjudicial en si misma porque no incluye, entre sus efectos, un derecho real de garantía de un préstamo usurario. La línea de la renovación se centra, por lo tanto, en la necesidad de poner de manifiesto como finalidad típica de la figura la que resulta de su eficacia: La transmisión inicial de la propiedad de la cosa de forma indefinida, pero no definitiva. La reforma legislativa se plantea desde el convencimiento de que en la actualidad la venta a carta de gracia puede cumplir diferentes finalidades de tipo social y de fomento que justifican no sólo el mantenimiento de la figura sino también su difusión. Es el caso, por ejemplo de la utilización de la venta a carta de gracia como instrumento de promoción de viviendas de tipo social.

La nueva redacción de los preceptos de la Compilación que regulan la venta a carta de gracia se centra en la configuración inequívoca del derecho de redimir como un derecho real, de acuerdo en este punto con la tradición jurídica catalana. Ello hace posible la hipoteca de este derecho, según las reglas generales de la hipotecabilidad de los derechos reales. Asimismo, se permite la hipoteca de la propiedad gravada de acuerdo con las reglas generales de cualquier derecho real, afectando además el precio obtenido en una eventual redención al pago de la deuda que garantizaba la propiedad gravada.

Artículo 1.º

1. El epígrafe del capítulo III del título primero del libro cuarto de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña queda redactado de la siguiente forma: «De la venta a carta de gracia y de la “tornería”».

2. El capítulo III del título primero del libro cuarto de la Compilación se divide en una sección primera, «de la venta a carta de gracia», constituida por los artículos 326 a 328 de la Compilación en la redacción que les da el artículo 2.º de la presente Ley, y una sección segunda, «De la “tornería”», constituida por el artículo 329 de la Compilación en su actual redacción.

Art. 2.º

Los artículos 326 a 328 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña quedan redactados de la siguiente forma:

«Artículo 326.

1. En la venta a carta de gracia el vendedor se reserva el derecho de redimir o recuperar la cosa vendida, por un precio determinado, durante un plazo máximo de treinta años si es inmueble, o de seis años si es mueble. En el caso de inmuebles, el plazo del derecho de redimir puede fijarse por la vida de una o dos personas determinadas existentes en el momento de suscribirse el contrato. Por excepción, si el vendedor o sus sucesores ocupan la finca vendida con carta de gracia o la detentan por cualquier título, el derecho de redimir no caduca por el simple transcurso del plazo pactado, siendo preciso un requerimiento especial, con fijación de un nuevo plazo improrrogable, que no será inferior a tres meses.

2. El derecho de redimir tiene carácter real y puede someterse a condición.

3. El derecho de redimir es indivisible, salvo que diferentes cosas sean vendidas a carta de gracia en una misma compraventa, estableciéndose una parte de precio individualizada para cada una. En tal caso puede obtenerse la redención de cada cosa a medida que se satisfaga la correspondiente parte de precio.

4. El derecho de redimir es susceptible de transmisión y gravamen. En este último caso es directamente ejecutable, sin necesidad de ejercicio previo del derecho.»

«Artículo 327.

1. La propiedad gravada es susceptible de transmisión y de gravamen.

Si la redención se produce antes de la ejecución, en su caso, del gravamen, este acto será notificado fehacientemente al creditor, el cual podrá exigir la consignación de la cantidad pagada como precio de la redención, que quedará afectada al pago del crédito.

Si la cosa vendida a carta de gracia y gravada se deteriora por culpa del poseedor, el creditor puede pedir al Juez de primera instancia, previa justificación de aquel hecho, que haga cesar las actividades que producen o pueden producir el deterioro de la cosa. Si continúa el abuso del poseedor o el deterioro, el Juez puede acordar el nombramiento de un Administrador judicial de la cosa.

2. Redimida la cosa vendida a carta de gracia, queda libre de las cargas o los gravámenes que el comprador o los sucesivos titulares de la propiedad gravada le hayan impuesto desde la fecha de la venta, pero el precio de la redención está afecto, hasta donde alcance, al abono de tales cargas o gravámenes.

No obstante, el redimente puede resolver los arrendamientos notoriamente gravosos que el propietario haya realizado.

3. Al tiempo de la restitución, el titular de la propiedad gravada indemnizará al redimente por la disminución del valor que haya sufrido la cosa por causa imputable a el mismo y a los anteriores titulares.»

«Art. 328.

Para obtener la redención, el redimente satisfará al titular de la propiedad gravada:

1.º El precio fijado para la redención en el momento de la venta, que puede ser diferente del precio de ésta. Si no se fija expresamente ningún precio para la redención se entiende que éste es el mismo de la venta, calculado en pesetas constantes desde la fecha de la venta.

2.º Las adiciones posteriores al precio cuyo valor se justifique.

3.º Los gastos de reparación de la cosa, pero no los de simple conservación.

4.º Los gastos útiles, estimados en el aumento de valor que por ellos haya experimentado la cosa al tiempo de la redención, los cuales no pueden exceder el precio de coste ni, en ningún caso, el 25 por 100 del precio fijado para la redención.

5.º El coste de los gastos inherentes a la constitución de las servitudes adquiridas en provecho de la cosa inmueble vendida, calculado en pesetas constantes desde la fecha de la venta.

6.º Los gastos de cultivo relativos a la producción de los frutos pendientes al tiempo de la redención, salvo que el redimente autorice al titular de la propiedad gravada a recogerlos a su tiempo.

7.º Los gastos que haya ocasionado el contrato de venta a carta de gracia, incluidos los impuestos y el luismo, si asi se ha pactado.»

Art. 3.º

Se adiciona un tercer párrafo al artículo 323 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña, con el siguiente texto:

«En las ventas a carta de gracia, el cálculo del precio justo se hará sobre el valor de la propiedad gravada. Si este valor no consta se presumirá que es de dos terceras partes del valor de la propiedad libre del gravamen del derecho de redimir en el momento de la venta.»

DISPOSICIÓN FINAL

La presente Ley entra en vigor a los dos meses de su publicación en el «Diario oficial de la Generalidad de Cataluña».

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta Ley cooperen en su cumplimiento y que los Tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir.

Palacio de la Generalidad, 13 de diciembre de 1991.

AGUSTI M. BASSOLS I PARES	JORDI PUJOL
Consejero de Justicia	Presidente

(Publicada en el «Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya» número 1.537, de fecha 3 de enero de 1992)