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En el recurso gubernativo interpuesto por don Ricardo Sánchez Jiménez, Notario de Alicante, contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad número 3 de dicha ciudad relativa a la inscripción de una escritura de segregación y venta, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El 7 de febrero de 1989, don Ricardo Sánchez Jiménez, Notario de Alicante, autorizó una escritura, otorgada por don José Ramón Atalaya Ceballos, en favor de don Virgilio Gisbert Candela, actuando el primero en nombre y representación de don Robert James Clement Aspinall, mediante la cual el señor Gisbert Candela adquiría, previa segregación, determinada parcela de terreno, de 2.923 metros 50 decímetros cuadrados. El señor Atalaya Ceballos actuaba en virtud de una escritura de sustitución de poder conferida el 12 de diciembre de 1983 ante Notario por don Ernest Brian Busfield, el cual había recibido a su vez poder del señor Aspinall en escritura otorgada ante el Cónsul español en Londres el 12 de mayo de 1983.

II

Presentada en el Registro de la Propiedad número 3 de Alicante la anterior escritura de segregación y venta, junto a la copia de la de sustitución de poder y a una certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento de Alicante en la que se acredita la superficie mínima de las parcelas y características, conforme al Plan General de Ordenación Urbana de la zona a que pertenece la finca transmitida, fue calificada con nota del siguiente tenor literal: «Presentado el precedente documento a las doce horas del día 17 de octubre último, el asiento número 1.261 del Diario 17, en unión de escritura de sustitución de poder otorgada en Alicante, el 12 de diciembre de 1983 ante su Notario don Pedro Jesús de Azurza y Oscoz, y certificación expedida el 15 de junio de 1990 por don Lorenzo Plaza Arrimadas, Secretario general del excelentísimo Ayuntamiento de Alicante, se suspende su inscripción por los siguientes defectos subsanables: 1.º No acreditarse la subsistencia del poder conferido en Londres, el 12 de mayo de 1983, ante don Antonio Muñoz-Rojas de Alarcón, Cónsul adjunto de España, por el vendedor don Robert James Clement Aspinall a favor de don Ernest Brian Busfield, el cual lo sustituyó en favor del compareciente, don José Ramón Atalaya Ceballos. 2.º No acreditarse la concesión de la correspondiente licencia de parcelación urbanística por el excelentísimo Ayuntamiento de Alicante, dado que, por el número de segregaciones practicadas en la finca matriz (doce) y las obras nuevas declaradas sobre parcelas resultantes (cinco), según consta del Registro, puede fundamentalmente presumirse la existencia de "un núcleo de población" en un suelo calificado por el Plan General de Ordenación Urbana de Alicante de urbano, según la referida certificación (artículos 94 y 96 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 9 de abril de 1976, y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 22 de abril de 1985). No solicitada anotación preventiva. Contra la presente nota de calificación, y en el plazo de cuatro meses a contar de su fecha, cabe recurso ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana y de apelación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, de conformidad con los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Alicante, 14 de noviembre de 1991.-El Registrador, Francisco J. Salvador Campdera».

III

El Notario autorizante de la escritura de segregación y venta interpuso recurso gubernativo contra el primero de los defectos de la nota, y alegó: Que ningún precepto legal exige al apoderado justificar o acreditar la vigencia del poder, apoyándose en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de julio de 1891, 29 de noviembre de 1900, 15 de febrero de 1916, 20 de diciembre de 1932, 28 de abril de 1941 y 23 de marzo de 1926, y en la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1897; que en la escritura de sustitución de poder, acompañada a la escritura de segregación y venta, fueron transcritas en su totalidad la parte dispositiva del poder objeto de sustitución, dando fe el Notario de que en lo omitido no hay nada que altere, modifique, ni condicione lo inserto; que la calificación registral, tal como se ha hecho, sólo tiene sentido si el Registrador duda de la transcripción fiel del Notario o de la veracidad de la afirmación del apoderado sustituto acerca de la vigencia inalterada de sus invocadas facultades; y que de las doce segregaciones realizadas de la misma finca matiz alguna probablemente aparezca inscrita y firmada por el propio Registrador, pese a que se usó siempre la misma escritura de sustitución de poder.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: Que hay que partir de la premisa de que la representación ha de acreditarse siempre mediante documento fehaciente en el mismo acto del otorgamiento del negocio realizado en ejecución de la representación o, con conformidad de los demás otorgantes, en un momento posterior; que, como dice la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 (se quiere decir 15) de febrero de 1982, de los varios medios utilizados para acreditar la existencia y vigencia del poder, el más frecuente y ventajoso es la aportación de la copia matriz que contiene el apoderamiento; que en el caso de sustitución sin consentimiento del mandante hay que exhibir al Notario, o presentarse en el Registro, en su caso, tanto la copia auténtica del primitivo poder como la de la sustitución, dada la relación de dependencia entre ellos; que en cada acto de ejercicio de la sustitución hay que acreditar la vigencia y subsistencia del primitivo poder, porque las vicisitudes de éste alcanzan a aquélla (Resolución de 15 de febrero de 1941); que el hecho de que el primitivo poder aparezca transcrito en la escritura de sustitución por haberse exhibido copia auténtica al Notario autorizante, prueba tan sólo la vigencia en ese momento, no al otorgarse la escritura de segregación y venta; y, por último, que en su calificación no hay duda de la actuación del Notario o sospecha de falsedad en la declaración del sustituto, sino sólo aplicación de la doctrina que priva de legimitación al apoderado que no exhibe su título de apoderamiento.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana revocó la nota del Registrador, considerando, en aplicación a la normativa general sobre el mandato, que ni el mandatario ha de acreditar en cada negocio jurídico que realice la vigencia del mandato mediante manifestación de voluntad del mandante -único medio fehaciente de probarlo- ni el sustituto ha de realizar la misma acreditación mediante la presentación del poder conferido a su delegante; que, de otro modo, se haría ineficaz el mecanismo de la sustitución del mandato; que no se puede obligar el sustituto a presentar el poder del primer apoderado, dado en carácter personalísimo que los poderes ostenta, con lo que, además, se impediría al primer apoderado realizar negocios basados en su poder en otros lugares o circunstancias; y que los riesgos derivados de esta solución -téngase en cuenta la relación de confianza que siempre subyace en toda actuación representacional- son los mismos que los derivados del mandato que, aun revocado, puede ser usado por el mandatario.

VI

El Registrado se alzó de la decisión del Presidente recurriendo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado basándose en los mismos argumentos vertidos en su anterior informe, aplicando los artículos 164 y 166 del Reglamento Notarial.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.709 y siguientes del Código Civil; 224 y 227 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de 15 de abril de 1941, 26 de noviembre de 1971 y 15 de febrero de 1982.

1. Presentada en el Registro de la Propiedad una escritura de segregación y venta otorgada en representación del propietario por la persona en cuyo favor había sido sustituido el poder que aquél confiriera a tal efecto (el Notario afirma que tiene a la vista copia auténtica de dicha escritura de sustitución), el Registrador suspende la inscripción por el defecto de no presentarse el documento que acredite el poder mismo, pues ello impide tener por demostrada su subsistencia. Sostiene el Notario recurrente que ningún precepto legal exige la acreditación de la subsistencia del poder y que en la escritura de sustitución de poder (que ha sido presentada junto con el documento calificado) fue transcrita en su totalidad la parte dispositiva de la escritura de poder, dando fe el Notario de que en lo omitido no había nada que altere, modifique o condicione lo inserto.

2. Toda inscripción presupone la previa calificación de la validez del acto o negocio que se pretente inscribir (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y, por lo tanto, la de todos los elementos recogidos que determinen aquélla (entre ellos la suficiencia y subsistencia del poder conferido), elementos que, además, deberán quedar acreditados fehacientemente (artículos 3 de la Ley y 34 del Reglamento Hipotecario).

Para resolver el caso planteado pueden adoptarse, de partida, dos posturas: a) Por una parte, entender que la acreditación de la subsistencia del poder en el caso de los negocios celebrados por medio de representante no puede ser exigida en todo su rigor, por cuanto, como ha señalado reiteradamente este centro directivo, ello llevaría «a la destrucción de las fecundas consecuencias de la contratación por apoderado»; b) por otro lado, también puede sostenerse que no se puede prescindir de la necesidad de justificar la subsistencia, ya que en este contexto (artículo 1.733 del Código Civil) es donde ha cristalizado doctrinal y normativamente (cfr. artículo 227 del Reglamento Notarial) el criterio de la necesidad de exhibición por el apoderado de la primera copia autorizada de poder (o de copia posterior expedida a instancias de persona que tenga derecho a obtenerla) como una garantía razonable de la subsistencia (cfr. Resoluciones de 26 de noviembre de 1971 y 15 de febrero de 1982).

3. Esta doctrina de la exigencia de exhibición de la copia autorizada del poder al tiempo del otorgamiento del negocio representativo quebraría (desde el punto de vista de la segunda de las posturas) en los supuestos de sustitución del poder principal si se estimare suficiente para acreditar la legitimación del otorgante de la exhibición de la escritura de constitución y la sola afirmación por este último de la vigencia del poder sustituido. A ello puede añadirse: a) La inequívoca subordinación jurídica y la absoluta dependencia que, respecto del poder original, guarda la legitimación del sustituto; b) las peculiaridades de la relación subyacenate entre el poderdante y el sustituto (es posible que el primero ignore la existencia de la sustitución en el poder y el segundo que desconozca los eventuales cambios en las circunstancias personales que afecten a la vigencia del poder).

4. Los argumentos expuestos, no obstante, no son totalmente definitivos. En efecto, la técnica del subapoderamiento tiene por objeto ensanchar el ámbito de actuación del poderdante; no se persigue limitar las facultades del apoderado, ni suplir su legimitación. Si bien es cierto que existe una relación de dependencia entre el apoderamiento y el subapoderamiento, de manera que las vicisitudes acaecidas en el primero repercuten en el segundo, y, en sentido inverso, los actos realizados por el sustituto producen efectos en la esfera jurídica del poderdante (cfr. artículo 1.722 del Código Civil), no lo es menos que, además de esa dependencia, entre apoderamiento y sustiución de poder, existe también cierta similitud, por lo que, en cuanto que fuere posible, ha de aplicarse a esta relación las connotaciones de aquélla.

5. Esta similitud de situaciones determina que así como el apoderado cumple con la exhibición de su copia de escritura de poder y declaración de que se encuentra vigente (no necesita ir más allá, por ejemplo, demostrando la capacidad de obrar del poderdante en el momento de realizar cada uno de los actos en cuestión), al sustituto tampoco debe exigírsele que acredite más allá de su propia legitimación. Es más, exigir al sustituto la demostración de la subsistencia del primer poder sería una solución, además de ineficaz (la sola presentación de la copia tampoco garantiza por sí sola la subsistencia), absurda y poco práctica ya que se priva al apoderado del único instrumento con el que se puede hacer valer su representación, con lo que lejos de ensanchar la capacidad de obrar del poderdante, se estaría yendo contra la finalidad perseguida por el subapoderamiento.

Frente a lo anteior no cabe oponer que el apoderado puede fácilmente eludir, mediante una previa multiplicación de subapoderamientos, las consecuencias de la retirada de su poder, o que el poderdante quede desprotegido al ignorar el número y destinatario de los subapoderamientos. En efecto, por un lado, el apoderado está obligado a comunicar las incidencias de sus gestiones, entre las que deben considerarse incluidas el nombramiento de subapoderados (cfr. artículos 1.719, 1.720 y 1.726 del Código Civil); por otro lado, el poderdante siempre puede requerir del apoderado información sobre posibles subapoderamientos realizados. Si a ello se añade la posibilidad que se establece de evitar la existencia de subapoderamientos prohibiéndose expresamente cuando se confirió el inicial poder (artículo 1.721 del Código Civil), puede entenderse que el poderdante queda suficientemente protegido de los riesgos señalados, sin necesidad de introducir otro tipo de cautelas a la hora de lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado que revocó la nota del Registrador de la Propiedad.

Madrid, 10 de febrero de 1995.-El Director general, Julio Burdiel Hernández.

Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Valencia.