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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Pablo Hornedo Muguiro, en representación de doña Pilar y doña María Emilia de Calonje y de la Carrera, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de San Fernando de Henares a inscribir la transmisión de una finca como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria, en virtud de apelación de las recurrentes.

Hechos

I

Por escritura otorgada el 23 de junio de 1906 ante el Notario de Madrid don Darío Bugallal, doña Elisa García Paje y Albareda donó al Patronato Real para la represión de la trata de blancas un edificio sito en San Fernando de Jarama -hoy San Fernando de Henares- señalado con el número 5 de la plaza de Fernando VI, para ser destinado a albergue o casa de educación y corrección de niñas y mujeres, estipulando la siguiente cláusula: «Si algún día dejase de funcionar el Real Patronato donatario, bien por cesación legal o por cualquier otra causa, desde aquel mismo momento quedará sin efecto la presente donación, recobrando "ipso facto" la donante o sus causahabientes el dominio pleno y absoluto del inmueble de que se trata en el estado en que se halle y sin obligación de satisfacer indemnización alguna por razón de cualesquiera obras o mejoras que se hayan hecho en la finca y con solo acreditar la cesión de la institución referida.» Dicha escritura causó la inscripción primera de la finca 572, al folio 140 del libro 13 de San Fernando de Jarama, tomo 292 del actual Registro de la Propiedad de San Fernando de Henares.

En fecha 2 de abril de 1993 se inscribió el dominio de la finca en favor de la Comunidad Autónoma de Madrid por título de transferencia, como consecuencia de lo dispuesto en el Real Decreto 1095/1984, de 29 de febrero, por el que se aprobó el acuerdo de la comisión mixta prevista en la disposición transitoria segunda del Estatuto de Autonomía de Madrid de 24 de diciembre de 1983, transfiriendo a dicha Comunidad funciones del Estado en materia de protección de menores, junto con los medios materiales, personales y presupuestarios previstos para su ejercicio. En la solicitud de inscripción, suscrita por el Director general del Patrimonio de la Consejería de Hacienda, constaba que la finca transferida figuraba en el inventario anexo al Real Decreto con el nombre de «Escuela Profesional Nuestra Señora del Pilar-centro de educación especial de menores difíciles» y en el que en la actualidad se ubican la escuela infantil «El Tambre» y el centro de integración juvenil.

II

Por instancia privada suscrita el 10 de junio de 1993, doña María Pilar y doña María Emilia de Calonje y de la Carrera, tras invocar su condición de herederas de la en su día donante en virtud de varias transmisiones hereditarias, en justificación de lo cual aportaban una serie de documentos, solicitaron que en base al artículo 23, en concordancia con los 9.2 y 51.6 de la Ley Hipotecaria, se inscribiese a su nombre el referido inmueble por cumplimiento de la condición resolutoria, dado que es público y notorio -«vox populi»- en San Fernando de Henares que no se cumple en la actualidad el fin social para el que se donó. Éste era, según el artículo 1.º del Real Decreto de 22 de julio de 1902: «ayudar a la supresión de la trata de blancas y a impedir ese tráfico inmoral», cometido que hoy desempeña el Patronato de la Mujer, pero sin que se realice tal función en el inmueble en cuestión. Acompañaban a dicha solicitud copia del acta autorizada el 7 de junio de 1993 por el Notario de San Fernando de Henares don Ignacio Sáenz de Santamaría Vierna, en la que éste hacía constar que personado en la finca en cuestión constató que en la entrada había una placa que decía: «Escuela Oficial de Idiomas de San Fernando de Henares, Comunidad de Madrid», y que recogió las manifestaciones de un administrativo de la misma en el sentido de que el inmueble está ocupado actualmente por una escuela de idiomas, una guardería, la escuela de adultos del Ayuntamiento de la citada localidad y, en un edificio anejo al mismo, por oficinas de la Comunidad Autónoma de Madrid.

III

Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de San Fernando de Henares, junto con copia del acta y otros documentos, fue calificada con la siguiente nota: «No practicada la inscripción del precedente documento y sus complementarios, por observarse los siguientes defectos: 1. No se acredita el pago, exención o no sujeción al pago del impuesto devengado por el documento, conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria. 2. No ser el procedimiento adecuado para la cancelación de la inscripción a favor de la Comunidad de Madrid practicada en su día, la instancia presentada y con la que se pretende acreditar un incumplimiento, siendo necesario bien que medie acuerdo entre ambas partes para dicha cancelación, bien que recaiga sentencia judicial firme que así lo determine. Artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. Se considere el primero de los defectos subsanable y el segundo insubsanable, por lo que no procede tomar anotación de suspensión. Contra la presente nota de calificación cabe recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid conforme al artículo 66 de la Ley Hipotecaria y en la forma y plazos que señalan los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. San Fernando de Henares, 17 de junio de 1993. La Registradora, firmado, María Nardiz Prado».

IV

Las solicitantes, por medio del Procurador don Pablo Hornero Muguiro, interpusieron recurso gubernativo frente a la anterior calificación alegando que la interpretación que el Registrador hace del artículo 23 de la Ley Hipotecaria vacía de contenido el mismo, pues la calificación no ataca la certeza o no del hecho de haberse cumplido la condición resolutoria bajo la que se donó el inmueble, y sin mención de aquella norma legal, que es la aplicable, acude al párrafo primero del artículo 82 de la misma Ley, pero no así al segundo que admite la cancelación de una inscripción cuando la extinción del derecho resulte del mismo título que la motivó, que es este caso, para añadir a continuación que será aquel a quien perjudique la nueva inscripción el que deba, en todo caso, iniciar el juicio declarativo correspondiente. Que a su juicio el artículo 23 citado es de aplicación automática una vez acreditado el hecho determinante de la resolución, en tanto que el artículo 40 se refiere exclusivamente a la rectificación de la inexactitud registral que en este caso no se solicita pues no hay un supuesto de error desde su inicio. Acreditado el cumplimiento del evento resolutorio, añaden, deberá reflejarse registralmente a través de una cancelación. El problema se centra en la constancia registral del cumplimiento de la condición resolutoria inscrita; cesada la pendencia de la condición ha de poder reflejarse en el Registro a fin de concordarlo con la realidad. Y si bien la doctrina de esta Dirección General requiere la presentación a tal fin de los documentos oportunos sin que el Registrador pueda proceder de oficio, pueden ser aquellos documentos variadísimos, como pone de relieve la doctrina, pero sin que puedan quedar restringidos a la escritura pública o la sentencia judicial. No existe precepto legal ni resolución que así lo imponga.

V

El Registrador informó en defensa de su nota que no habiendo sido recurrido el primero de los defectos en ella consignados, debía limitarse al segundo. Y en relación con él, que la donación es un contrato, como revela la necesidad de aceptación, por lo que le son aplicables supletoriamente las reglas generales relativas a ellos, entre ellas el artículo 1.255 del Código Civil, que sanciona la libertad de pacto a cuyo amparo las partes pueden establecer condiciones como ocurrió en este caso, en el que se estipuló una condición resolutoria; que el problema está en acreditar el cumplimiento del evento resolutorio y en este caso se pretende que sirva a tal fin el acta notarial aportada. Que frente a lo que pueda acreditar dicha acta, de la inscripción segunda de la finca resulta que con el traspaso de funciones a la Comunidad Autónoma de Madrid se respeta la finalidad de la fundación, sin que por otro lado conste la cesación del Patronato donatario. Partiendo de la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria de existencia y pertenencia del derecho inscrito, el artículo 1.º sitúa los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales por lo que no corresponde al funcionario calificador considerar acreditado o no el cumplimiento de la condición, sino a los Tribunales, que de admitirse la tesis de los recurrentes entraría en juego el artículo 1.124 del mismo Código que no establece una resolución automática sino, que por el contrario, conforme a la doctrina de esta Dirección General y la abundante jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el pacto comisorio, la resolución extrajudicial tan solo opera si el perjudicado la reconoce o acepta, pero de no mediar conformidad sólo en vía judicial puede decretarse. Que el artículo 23 de la Ley Hipotecaria tan solo se refiere a la mecánica registral, al modo de proceder en los casos de cumplimiento o incumplimiento de condiciones inscritas, pero en orden de determinar cuáles sean los títulos inscribibles es aplicable el artículo 2.º de la misma Ley, con lo que no se vacía de contenido en la nota recurrida el artículo 23 citado, ya que no se niega que de llegar a declararse la resolución de la donación, lo procedente sería una inscripción tal como dicha norma establece.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota de calificación, basándose en que no se han cumplido las exigencias formales impuestas por los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria, ni las de sus artículos 42 y, en especial, el 82, que en materia de cancelaciones exigen sentencia, escritura o documento auténtico, cuando en el presente caso se está ante un simple documento privado que ni acredita el cambio de destino de la finca, ni puede ser tenido en cuenta para negar a la Comunidad Autónoma de Madrid la condición de titular registral.

VII

Los recurrentes apelaron el auto presidencial reiterando sus argumentos.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 513.6 y 1.123 del Código Civil; 23, 37.1, 40, 82 y 107.10 de la Ley Hipotecaria, y 175.6 de su Reglamento, así como las Resoluciones de 7 de octubre de 1929 y 10 de enero de 1944.

1. El segundo de los defectos de la nota de calificación, único recurrido, rechaza la idoneidad del procedimiento utilizado para lograr la inscripción de una transmisión de dominio como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria inscrita. Ante la solicitud de los interesados, a la que se acompaña copia de un acta notarial, como medio de prueba de aquel cumplimiento, entiende el Registrador que la cancelación de la inscripción de dominio vigente en favor de un tercero precisa de su consentimiento -en concreto, un acuerdo entre las partes- o una sentencia judicial firme que lo declare. Con posterioridad el debate se viene a centrar en si ha quedado o no suficientemente acreditado el cumplimiento de la condición.

2. La condición, como elemento accidental del negocio, fruto de la voluntad de las partes, despliega sus efectos de forma automática, de suerte que acaecido el evento en que consiste se producen aquéllos que, según fuera su carácter suspensivo o resolutorio, estaban inicialmente previstos, sin necesidad de prestar para ello un nuevo consentimiento. Esos efectos en el caso de una condición resolutoria se traducen en la ineficacia del negocio sujeto a ella, lo que obliga, conforme dispone el artículo 1.123 del Código Civil, a restituir lo percibido. Si a ello se añade que esa ineficacia tiene carácter retroactivo, la restitución ha de hacerse en la misma situación jurídica que existía en el momento de la transmisión, lo que implica la extinción, también automática y sin necesidad del consentimiento de los afectados de los derechos que deriven o se hayan constituido sobre el que se resuelve, conforme al principio «resoluto iure concedentis resolvitur ius concesum», que recogen, entre otros, los artículos 513.6 del Código Civil o 107.10 de la Ley Hipotecaria. Ese efecto concatenado tan sólo quedará enervado en el caso de que entren en juego los principios protectores de la seguridad del tráfico jurídico, que en el caso concreto del inmobiliario exige, como primer requisito, la falta de publicidad registral de la condición (cif. artículos 34 y 37.1 de la Ley Hipotecaria).

3. Inscrita una transmisión de dominio sujeta a condición resolutoria, el cumplimiento de ésta legitima al interesado para solicitar la rectificación del contenido del Registro conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Esa rectificación supone, ante todo, la inscripción de la reversión de aquél operada en favor del transmitente o de la persona que para tal supuesto se hubiera previsto tal como establece el artículo 23 de la misma Ley y, además, en su caso, la cancelación de los derechos inscritos o anotados que traigan causa del resuelto según prevé el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.

Y si, como queda dicho, los efectos derivados del cumplimiento de la condición resolutoria tienen su origen en el consentimiento prestado en el título traslativo inscrito en su día, ese mismo título será hábil para practicar las inscripciones y cancelaciones que procedan, sin necesidad de consentimiento de los afectados según establece el párrafo segundo del artículo 82 de la repetida Ley Hipotecaria, siempre y cuando se justifique en debida forma aquel cumplimiento y que, siendo el negocio oneroso, haya tenido lugar la devolución o consignación de lo que procediera devolver tal como exige la norma reglamentaria antes citada.

4. Adquiere, por tanto, singular relevancia para proceder a la rectificación del Registro la prueba del cumplimiento de la condición resolutoria. Y como ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 7 de octubre de 1929, uno de los puntos más delicados de la técnica hipotecaria es el relativo a la demostración del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, porque es necesario para tal prueba atender a hechos y circunstancias que se desenvuelven fuera del Registro. Con posterioridad, la Resolución de 10 de enero de 1944 señalaba que el cumplimiento de las condiciones puede justificarse en el Registro bien por la notoriedad del suceso, bien por la documentación que ponga de relieve en los casos legalmente previstos la inexactitud de los asientos, bien por decisión judicial que así lo declara.

En el presente caso no puede considerarse justificado el cumplimiento. Los interesados ponen especial énfasis en el hecho de que la finca donada en su día no se destina en la actualidad a la finalidad para la que se donó. Y dejando a un lado que el acta notarial aportada ni tan siquiera acredita suficientemente dicho extremo, lo cierto es que resulta intrascendente, pues no es el mantenimiento o no de ese destino el hecho futuro e incierto puesto como condición, sino que lo fue la pervivencia de la propia entidad donataria -literalmente, «si algún día dejase de funcionar el Real Patronato donatario»-. Y aunque se hace una alusión, ya dentro del escrito de interposición del recurso, a que las funciones en su día desempeñadas por la donataria las lleva a cabo en la actualidad del Patronato para la Mujer, no hay propiamente ni una invocación, ni mucho menos una prueba, de la desaparición o supresión de la donataria, o al menos cese en las actividades que constituían el objeto. Ante ello resulta evidente la improcedencia de atender la solicitud de las recurrentes.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, confirmando el auto apelado y la nota de calificación en cuanto al defecto recurrido.

Madrid, 23 de septiembre de 1996.-El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.