En el recurso gubernativo interpuesto por doña Virginia Amelia Castillo
Torre y don Francisco Manrique Bolado, frente a la negativa del Registrador
de la Propiedad número 4 de Santander, don Antonio Javier Tornel García,
a inscribir una escritura de división de local comercial y disolución de
comunidad.
Hechos
I
Por escritura otorgada el 15 de enero de 2001 ante el notario de
Santander don José Ramón Roiz Quintanilla, los copropietarios de un local
comercial ubicado en un edificio sito en la calle Perines n.o 3 de Santander,
finca registral 64.585, procedieron, en ejecución, según manifestaban, de
sentencia dictada el 18 de septiembre de 2000 -sin mayores
precisionesa disolver la comunidad entre ellos existente sobre dicha finca para lo
cual lo dividieron en dos, uno de los cuales se adjudicó a don Francisco
Manrique Bolado y doña Virginia-Amelia Castillo Torre.
II
Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad
número 4 de Santander fue calificada con la siguiente nota: "Calificado
el precedente documento que se presentó el veinte de diciembre de dos
mil uno, se suspende la inscripción del mismo por lo siguiente: No se
hace constar el consentimiento de la Comunidad de Propietarios para
la división previa a la disolución de comunidad (art. 8 de la Ley de
Propiedad Horizontal) (Res. 25-9-1991). Contra esta calificación podrá
interponerse recurso dentro del plazo de cuatro meses por medio de escrito
dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia. (Artículos 66 de
la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento). Santander, 26 de
diciembre de 2001. El Registrador". Sigue la firma.
III
Doña Virgina Amelia Castillo Torre y don Francisco Manrique Bolado,
interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación, y
alegaron: Que se ha solicitado reiteradamente el consentimiento al Presidente
de la Comunidad de Propietarios, haciendo omisión de la petición. Que
la propiedad de la que se solicita su inscripción es una finca ya inscrita
a nombre de los recurrentes y otros más, como propiedad indivisa. Que
la Sentencia de 18 de septiembre de 2000 recaído en el procedimiento
civil 9/2000, declaró la extinción de la comunidad, adjudicando a las partes
lotes proporcionales a los derechos que ostentan sobre el mismo;
declarando disuelta la comunidad de bienes existentes sobre la finca, ratificando
las divisiones y adjudicaciones efectuadas, dándose todos por pagados
de sus respectivos derecho en dicha comunidad, otorgándose
recíprocamente carta de pago.
IV
Por don Rafael Bans Torres, a la sazón titular del Registro, emitió
informe en defensa de la calificación recurrida -sin fechar- en el que
alega: 1. Que el acto de división material de un local comercial para
que cada uno de los locales resultantes constituya una propiedad separada
independiente, formando dicho local parte de un inmueble compuesto por
distintas fincas independientes destinadas a viviendas y locales
comerciales pertenecientes a distintos propietarios, es un acto modificativo del
título constitutivo de la propiedad horizontal por afectar de modo esencial
a las circunstancias estructurales que la ley ordena consignar en dicho
título constitutivo. Por consiguiente tienen aplicación los artículos 8 y
9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que se señala lo que dicen la
Resolución de 24 de septiembre de 1992. Que no se puede pretender suplir
el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios por una sentencia en
la que el Juez resuelva acerca de una extinción de comunidad con
adjudicación de partes concretas, en pleito seguido entre los copropietarios
del local en cuestión y sin intervención de la Comunidad de Propietarios
del edificio del cual forma parte (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). 2.Que
no puede decirse que al no estar constituida la propiedad horizontal no
son de aplicación las normas de la Ley 21 de julio de 1960, pues el artículo
2, letra b) de la misma sujeta a sus disposiciones a las comunidades que
reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y
no hubieran otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Que hay que citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero
de 1971 y 25 de marzo de 1984 y Resoluciones de 18 de junio de 1991,
18 de julio de 1995 y 5 de junio de 1998.
V
El Notario autorizante de la escritura, al que se notificó la interposición
del recurso, emitió informe en el siguiente sentido: 1.o Que en el caso
planteado, se concreta a dar cumplimiento de una sentencia firme que
ordena la división del inmueble y si bien es cierto que dicha sentencia
no vincula al Registrador de la Propiedad a los efectos de calificación
del documento, el caso planteado requiere un tratamiento que dentro de
los principios hipotecarios y del Código Civil pueda llevar a una solución
que haga posible la inscripción registral de la finca, pues de otro modo,
se crearía una situación de imposible solución, en base a las siguientes
circunstancias: a) Que el local comercial que forma parte del inmueble
no tiene ninguna conexión o relación con los elementos comunes del mismo,
pues se accede directamente desde la calle; b) Que el inmueble no está
constituido en régimen de propiedad horizontal, concretándose su régimen
a las disposiciones del Código Civil, respecto de la comunidad de bienes
y c) Que obtener autorización de la comunidad de propietarios crearía
una situación que llevaría a un callejón sin salida; y 2.o Que, por otra
parte, atribuir a la voluntad de los copropietarios la posibilidad o no de
la división del local, especialmente con las características que concurren
en el caso presente, y teniendo en cuenta los intereses en juego, no cabe
dar carácter imperativo a las prescripciones del artículo 8 de la Ley de
Propiedad Horizontal, pues no hay para ella razón de orden público que
lo justifique. Que se citan las Resoluciones de 31 de agosto y 30 de
septiembre de 1981 y 26 de febrero de 1988.
VI
Por esta Dirección General, como diligencia para mejor proveer, se
solicitó certificación del historial registral de la finca, del que resultó que
la casa número 1 y posteriormente 3 de la calle Perines de Santander,
inmatriculada bajo el número 16.222, está integrada por planta baja
dividida en dos locales, tres pisos dobles y dos buhardillas. Tras diversas
transmisiones de que la misma fue objeto, por escritura de 19 de julio
de 1924, inscrita el 28 de agosto siguiente, su entonces propietario don
Ramón de las Cuevas Asuategui enajenó el piso tercero de la derecha
o Sur, venta que causó la inscripción 5.a del folio abierto a la finca total.
A esa primera siguieron otras enajenaciones y transmisiones sucesivas
de partes concretas de la casa, entre ellas la de su mitad Norte, de la
que a su vez se transmitieron separadamente los pisos segundo y tercero,
transmisiones todas ellas inscritas bajo el mismo número de finca registral.
Pero en fecha 23 de noviembre de 1999, con ocasión de inscribir la
transmisión de las adjudicaciones realizadas como consecuencia de la partición
de herencia del que hasta entonces era titular del resto de esa mitad
Norte de la total casa, se inscribieron como fincas independientes, pasando
a ser las registrales 64.585, 64.587 y 64.589, respectivamente, el local
comercial, el piso primero y la buhardilla, todas ellas como procedentes de
segregación, con indicación por vez primera de cual fuera la superficie de cada
una, aunque sin la mínima referencia a la existencia de un régimen de
propiedad horizontal ni la asignación de cuotas de participación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 2 b), 5, 8, 13.8, 16 y 17.1.a de la Ley de Propiedad
Horizontal; 404 del Código Civil; las sentencias del Tribunal Supremo de
12 de febrero de 1971, 25 de mayo de 1984, 7 de marzo de 1985 y 21
de noviembre de 1996; y las resoluciones de 22 de octubre de 1973, 24
de septiembre de 1992, 18 de julio de 1995 y 5 de junio de 1998.
1. Es doctrina reiterada de este Centro directivo (vid. resoluciones
de 22 de octubre de 1973 y 24 de septiembre de 1992 ) que la división
material de uno de los elementos objeto de propiedad separada dentro
de un edificio o complejo en régimen de propiedad horizontal supone
una modificación del título constitutivo de ésta y, por tanto, queda sujeta
a las exigencias legalmente impuestas para proceder a tal modificación,
básicamente, el acuerdo unánime de todos los propietarios que exige el
artículo 17.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, superando así la que
pudiera ser una interpretación restrictiva del artículo 8.o tendente a
considerar que en tales casos la única intervención de la junta de propietarios
se limita a la fijación de las nuevas cuotas de participación. Han sido
argumentos básicos para sentar dicha doctrina el que tal acto jurídico
de división, al margen ya de que pueda implicar alteraciones en elementos
comunes o afectar a servicios generales -lo que implicaría la entrada en
juego de los artículos 7 y 11 de la misma Ley- puede alterar de modo
esencial las circunstancias estructurales que la Ley, concretamente en su
artículo 5.o, ordena consignar en el título constitutivo del régimen y así:
pueden alterar las bases que sirven para fijar las cuotas contributivas
a la comunidad; aumentará el número de propietarios con lo que resultará
alterado el necesario para ejercer el derecho a solicitar la convocatoria
de la junta -artículo 16.1- o para reunir el quórum de asistencia que
permita su celebración en primera convocatoria -artículo 16.2- o las
mayorías personales necesarias para la adopción de determinados acuerdos
-artículo 17-; puede, por último, eliminar la libertad de opción por el
régimen de administración del artículo 398 del Código Civil que en caso
de reducido número de copropietarios permite el 13.8 de la Ley especial.
2. Tales obstáculos y las exigencias legales para superarlos no pueden
decaer por el hecho que, como ocurre en el presente caso, no esté
formalmente constituido dicho régimen. El régimen de propiedad horizontal
existe desde el momento en que uno de los pisos o locales de un edificio
susceptible de aprovechamiento independiente pase a ser propiedad de
un tercero distinto del que lo sea de los restantes (STS de 19 de febrero
de 1971, 25 de mayo de 1984; resoluciones de 18 de julio de 1995 y 5
de junio de 1998), y así ha venido a sancionarlo de forma expresa el
artículo 2 b) tras la reforma de que fue objeto por la Ley 8/1999, de
6 de abril, independientemente de que exista o no un título por el que
formalmente se constituya. En tales situaciones de falta de título formal
de constitución del régimen, una de las cuales parece ser la aquí planteada,
visto que el local que se divide no tiene asignada cuota de participación,
las referencias legales relativas a la modificación de aquél han de
entenderse referidas a la modificación de la situación de hecho que la propia
ley ha transformado en situación de derecho sujeta a su régimen.
3. Por último, ha de desecharse el argumento de que tales restricciones
no pueden operar en el caso presente en que la división del local tiene
por objeto dar cumplimiento a una sentencia judicial por la que se disolvió
el condominio existente sobre el mismo. Aparte de que la alegada razón
tan sólo parece en las manifestaciones de los otorgantes, sin mayor prueba
documental de su existencia y alcance, no puede olvidarse que la
indivisibilidad del objeto común obliga a arbitrar otras vías para disolver la
comunidad, y si bien el artículo 404 del Código Civil remite a esas otras
vías cuando en la indivisibilidad se da la cualificación del adverbio
"esencialmente", no puede entenderse limitada a esa solución alternativa al
caso de indivisibilidad física, a la que afecte a la esencia, a la naturaleza
o elementos constitutivos de la cosa, sino también a aquellos, cada vez
más frecuentes, de indivisibilidad jurídica tal como tiene reconocido la
jurisprudencia (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de
1985 y 21 de noviembre de 1996).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir
mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia
del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su
notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello
conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de octubre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís
Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad número 4 de Santander.
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