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En el recurso interpuesto por el Notario de Puerto del Rosario don Francisco Bañegil Espinosa contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Madrid (Registro número 9), doña Raquel Laguillo Menéndez-Tolosa, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Hechos

I

El día 22 de septiembre de 2006 don Francisco Bañegil Espinosa, Notario de Puerto del Rosario, autorizó una escritura de préstamo con garantía hipotecaria concedido por determinada sociedad.

En dicha escritura de préstamo hipotecario se expresa que dos de los comparecientes, los prestatarios don Antonio de L.H. y doña María Lourdes de la P.E. intervienen en su propio nombre y derecho, haciéndolo además el primero como apoderado de los hipotecantes no deudores don Pascual L.L. y doña Antonia H.M. Respecto de esta representación se detallan los datos relativos al Notario autorizante, lugar y fecha de otorgamiento, así como el número de protocolo. Y el Notario ahora recurrente añade los siguiente:

«Conforme a lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley 24/2001, hago constar que a mi juicio, según resulta de la escritura pública reseñada, copia autorizada de la cual tengo a la vista, el apoderado se encuentra suficientemente facultado para hipotecar, así como formalizar los demás pactos complementarios de la presente escritura de préstamo hipotecario».

II

El título se presentó en el Registro de la Propiedad número 9 de Madrid el 5 de octubre de 2006, fue retirado y devuelto posteriormente al Registro el 26 de octubre; y fue objeto de calificación negativa con fecha el 2 de noviembre de 2006 que a continuación se transcribe en lo pertinente:

«... Doña Raquel Laguillo Menéndez-Tolosa, Registradora de la Propiedad de Madrid número nueve que suscribe la presente manifiesta que conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria previo examen y calificación del documento precedente, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, previa calificación del precedente documento en el plazo legal, y una vez examinados los antecedentes del Registro, el mismo presente defectos que impiden su inscripción, en base a los siguientes,

Hechos: ... II.-En le escritura el Notario autorizante manifiesta que el apoderado tiene a su juicio, «facultades suficientes para hipotecar, así como formalizar los demás pactos complementarios» de la escritura otorgada, pero no hace ninguna referencia al conflicto de intereses que se manifiesta en el documento. Fundamentos de Derecho: Vistos los artículos 1259 y 1713 del Código Civil, Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 27 de octubre de 1966, 2 de febrero de 1968 y 21 de junio de 2001, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de mayo de 1993, 1 de junio de 1999, 17 de noviembre de 2000 y 21 de junio de 2001. Razonamiento a los Hechos y fundamentos de Derecho: El problema que plantea la escritura calificada es el relativo a la autocontratación y al conflicto de intereses.-En efecto, en el presente caso, el compareciente actúa tanto en nombre propio como en nombre de unos terceros hipotecantes no deudores, para hipotecar una finca propiedad de los poderdantes en garantía de un préstamo concedido al mismo apoderado, con lo cual existe, por un lado, una sola manifestación de voluntad -la del apoderado- y un conflicto de intereses entre el deudor y los hipotecantes no deudores, que da lugar a un exceso de facultades.-En efecto, en el caso estudiado lo que ocurre es que el apoderado carece de facultades para representar a los poderdantes, por lo que el poder invocado no es que no sea suficiente sino que es inexistente salvo que en el mismo se haya salvado la figura jurídica de la autocontratación, aspecto del mismo no manifestado por el Notario autorizante, por lo que no es posible saber si se ha salvado o no dicha posibilidad.-En doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2000, para que exista autocontrato (la especie), debe haber un negocio bilateral en el cual la voluntad autónoma de cada parte se emite por la misma persona -en este caso el apoderado-, lo cual da lugar a un conflicto de intereses (el género), pues puede darse el caso de que los intereses del apoderado sean contradictorios con los del poderdante y no es posible salvaguardar ambos intereses por la misma persona.-Por ello en todos los supuestos de representación se aplica la doctrina del conflicto de intereses y ello es así porque el problema no radica en el ámbito de la representación o en el contenido del poder, sino por la falta de representación.-Según la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado citada más arriba el problema del conflicto de intereses no es una cuestión de ámbito del poder sino de estricta justicia en defensa de los intereses del representado, por existir una situación objetiva que impide al representante el ejercicio de su poder de representación, salvo que cuente con una autorización especial, anterior o posterior.-Y esta es la doctrina de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de mayo de 1993, según la cual «como en los demás casos en que el contrato sea nulo por insuficiencia de poder, cabe la ratificación por la persona a cuyo nombre se otorgue». Resolución de la nombrada Registradora de la Propiedad de Madrid número nueve: En consecuencia a lo manifestado, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, y en su caso las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, se SUSPENDE la inscripción solicitada hasta que no se haga constar o se acredite que el representado está facultado para hipotecar en garantía de deuda ajena salvando la autocontratación existente, o caso de no estarlo, se ratifique su actuación por los hipotecantes no deudores, todo ello a los efectos de lo dispuesto en los artículos 21, 30 a 34 de la Ley Hipotecaria y artículo 98 del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria.... No se toma anotación preventiva de suspensión...

Medios de impugnación: Contra la presente calificación registral puede interponerse:...1.º Recurso...

Madrid, 2 de noviembre de 2006.-La Registradora [Firma ilegible]. Fdo Raquel Laguillo Menéndez-Tolosa».

III

En 28 de noviembre de 2006, dicho Notario interpuso recurso contra la calificación en el que alegó lo siguiente:

1.º La calificación parte de la formulación a priori de un juicio apodíctico: «en todos los supuestos de representación se aplica la doctrina del conflicto de intereses», conclusión de su argumento inmediatamente anterior en virtud del cual «cuando la voluntad autónoma de cada parte se emite por la misma persona, se da lugar a un conflicto de intereses», y cita, en su apoyo la Resolución de 17 de noviembre de 2000 (que contempla un caso evidente de conflicto de intereses). Ahora bien, debe afirmarse que el autocontrato, conceptualmente, no está prohibido en nuestro derecho, (así STS de 29 de noviembre de 2.001) sino sólo cuando del mismo se revele un conflicto de intereses, es decir, cuando como señaló nuestra doctrina más autorizada el apoderado sacrifique el interés del mandante en el suyo propio. Por tanto debe analizarse si, en el caso concreto existe este conflicto. Para demostrar la existencia de tal conflicto, en los razonamientos jurídicos explica la Sra. Registradora que el compareciente actúa en nombre de unos terceros hipotecantes no deudores para hipotecar una finca propiedad de los poderdantes en garantía de un préstamo concedido al mismo apoderado. Así expuesto, no cabría duda de que es indudable la presencia de un conflicto de intereses. Pero tal afirmación oculta -así aparece en los propios Hechos de la calificación que el apoderado hipotecaba dos fincas de su propiedad-que respondían del cincuenta y seis por ciento del principal del préstamo, y una tercera finca propiedad de sus padres que respondía del resto.

2.º En segundo término, y aunque no queda claro de la nota, si el autocontrato en una cuestión de «estricta justicia en defensa de los intereses del apoderado», no se entiende qué intereses del mismo quedarían dañados cuando estos dieron el poder para hipotecar, y precisamente a favor de su hijo. De forma que, si como dice la doctrina, la cuestión del abuso de poder es una cuestión cualitativa parece evidente que la voluntad inequívoca de los poderdantes no quedo vulnerada, sino al contrario, perfectamente cumplida por el poderdante. Debiendo advertirse que ni los notarios ni los registradores pueden arrogarse funciones jurisdiccionales sobre justicia material, y que, en cualquier caso, como ha recordado la reciente Resolución de 15 de octubre de 2006, sobre los posibles conflictos de intereses no valen conjeturas, sino presunciones razonadas (art. 386 LEC). De las circunstancias de la escritura se deduce claramente lo contrario de lo que pretende la Sra. Registradora, pues las posiciones de las partes son más bien paralelas o convergentes. 3.º Sentado lo anterior, si, a juicio del notario autorizante, no existe estructuralmente conflicto de intereses-y debe repetirse que pese a las afirmaciones de la nota no todo autocontrato conlleva per se conflicto de intereses, carece de sentido exigir por la registradora que se salve por el poderdante un conflicto de intereses. 4.º Exige la Sra. Registradora que «se acredite que el representado está facultado para hipotecar en garantía de deuda ajena, salvando la autocontratación existente». Pero dicha exigencia es contraria a las abundantísimas y unívocas Resoluciones de esta Dirección General sobre el alcance de las respectivas funciones de notario y registrador en materia de poderes; y, especialmente, el carácter vinculante que tienen las mismas (artículo 327 de la Ley Hipotecaria). Particularmente, es clara la doctrina de esta Dirección General sobre la no necesidad de incluir una relación de facultades, tampoco de la facultad o no de autocontratación (vid. la Resolución de 22 de septiembre de 2.005), así como del carácter no revisable por el registrador del juicio emitido por el notario sobre el alcance de la representación, sobre el valor del juicio de suficiencia notarial, como presunción iuris tantum, sólo revisable judicialmente, y el cual se equipara al juicio sobre la capacidad natural del otorgante. Asimismo, dicha exigencia desconoce el alcance que debe tener la «reseña» del documento aportado, de forma que esta no se convierta en una transcripción o enumeración de las facultades (vid., por todas, la Resolución de 4 de octubre de 2.005). 5.º El juicio de suficiencia de facultades efectuado en la propia escritura debe entenderse interpretando teleológicamente la Ley 24/2005, no sólo referido a las facultades concretas (hipotecar), sino a la suficiencia material de dichas facultades a la vista de las respectivas posiciones contractuales, (sin necesidad de transcribir si esa hipoteca es para garantizar una deuda ajena, ni su importe) y a la existencia o no del posible conflicto de intereses. Siempre, claro está, bajo responsabilidad del notario y con la posibilidad de revisión judicial. Por tanto el mero hecho de entrar por la funcionaria calificadora a revisar el juicio del notario sobre la existencia o no de un conflicto de intereses, excede de su competencia, que debe limitarse a verificar, como han dicho ya innumerables resoluciones, a verificar la congruencia del juicio sobre las facultades del apoderado con el acto o contrato documentado, y evitar, dicho sea de paso, dilaciones indebidas del tráfico jurídico, provocando recursos que debieran ser innecesarios.

IV

Mediante escrito con fecha 12 de diciembre de 2006, la Registradora emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo, en el que causó entrada el 14 de diciembre.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 103 de la Constitución, 1216, 1217, 1218 y 1259, del Código Civil; 18, 19 bis, 322, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 1, 17 bis, 23 y 47 de la Ley del Notariado; 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; artículos 143, 145, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Constitucional 87/1997, de 24 de abril, y 207/1999, de 11 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 24 de febrero de 2000; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de abril de 2004, de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 y 30 de enero y 18 de marzo de 2004; de la Audiencia Provincial de Navarra de 22 de diciembre de 2004 y de la Audiencia Provincial de Córdoba de 24 de enero de 2005; de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Séptima) de 25 de octubre de 2006; y las Resoluciones de 15 de julio de 1954, 13 de mayo de 1976, 26 de octubre de 1982, 29 de abril de 1994, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 28 de mayo y 11 de junio de 1999, 3 de marzo de 2000, 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero, 11 de junio, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003, 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 y 28 de abril, 4 (1.ª y 2.ª), 5 (1.ª), 18 (2.ª), 20 (3.ª y 4.ª), 21 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 17 de junio, 1 de agosto, 12 (2.ª y 3.ª), 13, 22 (2.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 24 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 27 (1.ª, 2.ª, 3.ª, 4.ª y 5.ª), 28 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 29 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª) de septiembre y 4 y 15 -2.ª-de octubre de 2005 y 20 de enero, 30 y 31 de mayo y 9 de junio, 12, 13, 19, 20 y 27 de septiembre, 3, 4 y 25 de octubre, 17 de noviembre, 16, 20 y 21 de diciembre de 2006, 14, 20 y 28 de febrero, 30 de marzo y 2 de abril de 2007, entre otras.

1. En este expediente se debate sobre el acceso al Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en cuyo otorgamiento uno de los prestatarios e hipotecantes interviene no sólo en su propio nombre y derecho sino, además, en representación de los hipotecantes no deudores, mediante una escritura de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del Notario autorizante, número de protocolo, lugar y fecha de otorgamiento.

El Notario autorizante de la escritura calificada expresa respecto de dicha representación lo siguiente: «Conforme a lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley 24/2001, hago constar que a mi juicio, según resulta de la escritura pública reseñada, copia autorizada de la cual tengo a la vista, el apoderado se encuentra suficientemente facultado para hipotecar, así como formalizar los demás pactos complementarios de la presente escritura de préstamo hipotecario». Según la calificación impugnada, la Registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, el Notario autorizante de dicha escritura no hace referencia alguna al conflicto de intereses que existe en este caso ni expresa que en la referida escritura de apoderamiento se salve la autocontratación.

2. La cuestión que se plantea debe resolverse conforme al apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y según la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo sobre la aplicación de dicho precepto legal (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente).

En efecto, establece la mencionada norma que la reseña que de los datos identificativos del documento auténtico aportado para acreditar la representación inserte el Notario y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas «harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario». En las referidas Resoluciones ya se expresaba que «Las obligaciones para el Registrador son también palmarias puesto que deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o negocio jurídico documentado». Esta Dirección General ha reiterado en numerosas ocasiones que, así como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podrá revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho artículo, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación -«reseña»-de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio -«valoración»-sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación -«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada»-, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción iuris tantum de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Este criterio quedó confirmado y reforzado mediante la modificación de dicho precepto legal por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que «El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, así como, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada. Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representación, expresado en la forma establecida en el mencionado artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento público notarial. Así resulta no sólo del artículo 1218 del Código Civil, sino de la Ley del Notariado en sus artículos 1, 17 bis y 24, éste último recientemente reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los «Vistos» de la presente; y especialmente las recientes de 14, 20 y 28 de febrero de 2007).

3. Las consideraciones precedentes son suficientes para estimar que existe evidente paralelismo entre la calificación negativa de la Registradora y la doctrina contenida en las Resoluciones de este Centro Directivo enumeradas en el apartado «Vistos» de la presente, de modo que por aplicación del artículo 327 de la Ley Hipotecaria deben revocarse tales defectos al ser vinculantes para todos los Registradores dichas Resoluciones, mientras no se anulen por los Tribunales en resolución judicial firme, publicada en el Boletín Oficial del Estado. En este sentido, nos encontramos ante un supuesto de hecho en el que el Notario, al amparo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, juzga suficientes las facultades representativas del apoderado, y resulta evidente que ese juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste, ya que se trata de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

A mayor abundamiento, en la Resolución de 22 de septiembre de 2005 y, especialmente, en las de 27 de noviembre de 2006 y 28 de febrero de 2007, este Centro Directivo consideró innecesario que el Notario autorizante del título calificado exprese que en el poder acreditado se salva la autocontratación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 5 de junio de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.