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En el recurso interpuesto por don Luis Braña Tobio en nombre y representación de doña María Dorotea D.R. y don José Ramón D.G. contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Santiago de Compostela número 1 D.ª Ana Maria Raposo Conde a inscribir el Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca.

Hechos I

Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo de una finca. En los antecedentes de hecho del expediente se describen todas las transmisiones existentes de la finca, desde el titular registral hasta los promotores del expediente, las cuales se alega haberse efectuado todas ellas mediante documentación pública.

II

La Registradora deniega la práctica de la inscripción expidiendo la nota de calificación siguiente: Hechos: Presentado el precedente documento a las diez horas y nueve minutos del día veinticuatro de noviembre último, bajo el asiento número 917, del Diario 98, por el que se solicita la inscripción de la titularizada de los promoventes sobre los pisos integrantes del inmueble, finca registral 5105, al folio 51, del Libro 134, tomo 341, previa inscripción de la escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal de dieciocho de enero de mil novecientos sesenta y nueve, que se acompaña. Calificación: La Registradora que suscribe, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento Hipotecario, una vez consultados los libros del Registro, de los que resulta que la citada finca aparece inscrita a nombre de Doña Carmen Santiago Ferrer, y resultando que la citada titular, vendió la finca a Don Ramón, Don Jesús y Don Lino, Diéguez Moruja, en documento público, mediante escritura notarial, que se cita, y que a su vez los herederos de los susodichos compradores, otorgaron la escritura de División Horizontal, antes referida, de la que se solicita inscripción, y vistas las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, de veintinueve de agosto de mil novecientos ochenta y tres, veintiuno de junio de mil novecientos noventa y uno, cinco de julio de mil novecientos noventa y uno, veintidós de mayo de mil novecientos noventa y cinco, uno de junio de mil novecientos noventa y seis, siete de julio de mil novecientos noventa y siete, doce de marzo de mil novecientos noventa y nueve, siete de enero de dos mil, nueve de octubre de dos mil, treinta de noviembre de dos mil, veintisiete de julio de dos mil uno, dos de octubre de dos mil uno, cuatro de enero de dos mil dos, veinticuatro de septiembre de dos mil dos, uno de abril de dos mil tres, treinta y uno de enero de dos mil cuatro y cinco de noviembre de dos mil cuatro, que sientan el principio de que es esencial para que pueda ser incoado expediente de dominio para reanudar el tracto la carencia de títulos intermedios, que puedan tener acceso al Registro, ya que cuando estos existen, su presentación, una vez superada la calificación registral, permite la concordancia entre el Registro y la realidad extraregistral y se obtiene a la vez la rectificación del asiento inexacto (artículo 40 de la Ley Hipotecaria), siendo requisito básico que se haya producido una ruptura en el tracto registral y no una sucesión de titularidades, como aquí sucede, en que se conocen las sucesivas transmisiones del titular registral al instante, pues la citada titular vendió la finca en escritura pública a don Ramón, don Jesús y don Lino, Diéguez Moruja, y una vez fallecidos éstos, sus herederos son los que otorgan la escritura de División Horizontal del inmueble, de la que se solicita inscripción, adjudicándose el bajo comercial a don Jenaro Diéguez Reboredo, el piso principal a don José Diéguez Reboredo, el piso segundo a doña Dorotea Diéguez Reboredo y la buhardilla a doña Victoria Diéguez Reboredo, siendo que después las sucesivas transmisiones, se realizan a su vez, por escrituras públicas,: la de donación de José Diéguez Reboredo a favor de Maria Mercedes Rita García Rial y la herencia y compraventa a favor de José Ramón Diéguez García, y que además las transmisiones que se producen por herencia a favor del citado José Ramón Diéguez García, al tratarse de heredero único -según se dice-, incluso pueden acceder al Registro, por instancia privada que prevé el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, acompañada de la documentación sucesoria y después de acreditar el pago del Impuesto de Sucesiones, deniega la práctica de las inscripciones solicitadas por no ser este expediente el procedimiento idóneo, ya que no se ha producido una auténtica interrupción del tracto sucesivo, con arreglo a los Fundamentos de Derecho arriba expresados-. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y que se presentará en este Registro, en los Registros y Oficinas previstos en el artículo 38-4 de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, o en cualquier Registro de la Propiedad, o ser impugnada directamente ante los Juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, en el plazo de dos meses, de acuerdo con el artículo 66 y 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, o bien instar en el plazo de quince días desde la notificación la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria. El asiento de presentación motivado por el mismo quedará prorrogado por sesenta días hábiles a partir de la última notificación efectuada de la presenta calificación. Santiago, 14 de diciembre de 2006. La Registradora. Firma ilegible.

III

Solicitada calificación sustitutoria, la misma se realizó por el registrador de la Propiedad de Órdenes, que confirmó la calificación de la registradora de Santiago.

IV

El abogado anteriormente expresado recurrió la calificación alegando que falta algún documento intermedio, y no se puede obligar a los que pretenden la inscripción a la obtención del mismo.

V

La Registradora emitió el correspondiente informe

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 14, 18, 20, 40, 82, 100 y 201 de la Ley Hipotecaria; el artículo 80 y concordantes del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de noviembre de 1990, 12 de marzo de 1999, 7 de enero de 2000, 18 de marzo de 2000, 27 de julio de 2001, 1 de abril de 2003, 15 de noviembre de 2003, 5 de noviembre de 2004, 12 de mayo de 2005 y 14 de febrero de 2006.

1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. La Registradora deniega la inscripción por entender que, como las varias transmisiones que ha tenido la finca y que no se han inscrito constan en escritura pública, no es procedimiento adecuado el expediente de dominio, sino que hay que inscribir todas las transmisiones.

2. Como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (véase Resoluciones citadas en los vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido, pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, existe interrupción cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el registro aparece como titular. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de Noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, cuando son varias las transmisiones existentes no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas, pues, aunque existan títulos públicos de las sucesivas transmisiones, existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 4 de julio de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.