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En el recurso interpuesto por don J. C. O. contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Málaga número 3, don Jorge Blanco Urzaiz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una sociedad en concurso en la que se inserta autorización judicial para la venta y se acompaña mandamiento de cancelación de los asientos del concurso y de las cargas anteriores y posteriores.

Hechos

I

En escritura de compraventa otorgada el día 17 de julio 2023 ante el notario de Jaén, don José Ramón Messía Alarcón, la sociedad «Trendus, S.A.», en liquidación, vendió la finca registral número 33.576 del Registro de la Propiedad de Málaga número 3 por un importe de 110.111 euros. A dicha escritura se unía decreto, dictado el día 14 de junio de 2023 en los autos número 119/2013 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 Toledo, por el que se acordaba aprobar la venta.

II

Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Málaga número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Fecha de entrada: 07/12/2023.

Numero de entrada: 6132.

Asiento de presentación: 996/103.

Presentantre [sic]: Messía Alarcón, José Ramón.

Autorizante: jdonn [sic] José Ramón Messía Alarcón.

Fecha del documento:17/07/2023.

Examinado el documento arriba indicado, previa Calificación de este Registrador de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se suspende la Inscripción del mismo por los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:

Hechos:

1. Se presenta escritura de compraventa respecto a una entidad en concurso de acreedores y en fase de liquidación en la que se inserta un Auto judicial del 14 de junio del 2023 por el que se aprueba la venta libre de cargas de la finca objeto de enajenación en unión todo ello de un mandamiento de cancelación de cargas anteriores y posteriores a la declaración de concurso. El precio de la venta consta que se ha consignado en el Juzgado para el pago de los acreedores con privilegio especial.

2. Se trata de la venta directa de una finca que se encuentra gravada con una Hipoteca a favor del Banco de Santander, enajenación que no cumple con la normas imperativas impuestas por el artículo 210 de la Ley Concursal, anterior artículo 155.4 de la Ley Concursal, ya que la venta es por un precio inferior al fijado en la constitución de la garantía, no constando la conformidad expresa por parte de la entidad acreedora.

Es cierto que en la autorización judicial de la venta consta que por providencia se ha dado conocimiento de la oferta de compra al acreedor privilegiado para que realice las alegaciones oportunas, pero en ningún momento consta la conformidad expresa del mismo, necesario para que la venta se inscriba libre de cargas y se pueda llevar a cabo la oportuna cancelación de hipoteca a través del mandamiento de cancelación de cargas

Además, existe presentado en este Registro y con posterioridad a la presente compraventa una escritura de cesión del crédito hipotecario de fecha posterior, cesión que revela que el acreedor no ha prestado su conformidad expresa a la presente enajenación que provocaría la cancelación de su hipoteca, pues de haberlo hecho ningún sentido tendría ya la cesión de crédito hipotecario.

Fundamentos de Derecho:

1. Necesidad de Conformidad expresa del acreedor hipotecario para la cancelación de la hipoteca y la venta de la finca libre de cargas.

Aprobado el Plan de Liquidación del Concurso por la autoridad judicial, ello conlleva conforme al actual artículo 419, apartado 2 de la Ley Concursal, que dicha aprobación tendrá el valor de autorización para enajenar los bienes o derechos afectos a créditos con privilegio especial. Pero dado que el artículo 210 de la Ley Concursal (anterior artículo 155.4 para la enajenación de bienes fuera del Convenio), establece unas reglas imperativas en el caso de enajenación directa en cualquier estado del concurso de los bienes afectos a créditos con privilegio especial, es necesario la conformidad expresa por parte del acreedor hipotecario. Es a la autoridad judicial a la que le corresponde velar para que en el caso como el presente donde la venta lo ha sido por un precio inferior al de su valor de tasación, se haya producido con la conformidad del concursado y de los acreedores con privilegio especial y además siempre que se efectúe conforme a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada, extremos que han de ser verificados por el juez del concurso que autorice la transmisión.

Establece el artículo 210 de la Ley Concursal que: «3. El juez concederá la autorización solicitada si la oferta lo fuera por un precio superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al contado. El juez podrá autorizar excepcionalmente la realización directa por un precio inferior si el concursado y el acreedor o los acreedores con privilegio especial lo aceptasen de forma expresa, siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.»

Esta calificación en modo alguno supone entrar en el fondo de la resolución judicial que ha autorizado la venta, sino que existe un obstáculo desde el Registro, pues constando inscrita una hipoteca con privilegio especial, no consta la conformidad expresa del acreedor hipotecario, necesario para la cancelación de su carga, ya que la finca había de ser objeto de enajenación libre de cargas como así establecía el Auto Judicial aprobando la venta. No estamos en el supuesto de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y de Fe Pública de 13 de Febrero del 2023, pues en aquella se establecía que por la documentación aportada había una conformidad expresa del acreedor hipotecario, lo que no ha ocurrido en el presente caso. La necesidad de dicha aceptación expresa establecida en el artículo 210 de la Ley Concursal constituye una garantía para dichos acreedores con privilegio especial ante la enajenación de los bienes de la masa activa afectos a dicho privilegio.

Resuelvo calificar desfavorablemente el precedente documento.

Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado, quedando desde entonces automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente, por un plazo que vencerá a los sesenta días contados desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada, del asiento anterior.

Contra esta calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Jorge Blanco Urzaiz registrador/a de Registro Propiedad de Málaga 3 a día dos de enero del dos mil veinticuatro».

III

Contra la anterior nota de calificación, don J. C. O. interpuso recurso el día 1 de abril de 2024 en base a lo siguiente:

«Hechos:

Primero. Que, en dicho acuerdo de fecha 17 de julio de 2023, se procede a la suspensión de la inscripción de la mencionada finca, adjudicada en virtud de contrato de compraventa a D. J. C. O., por entender a la parte vendedora con capacidad suficiente para poder transmitir la finca objeto del contrato celebrado.

El Registro de la Propiedad español es un Registro de derechos y en este sentido conviene recordar la sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de abril de 1997 que señala que “En un sistema, no de transcripción, sino de Registro como el que tradicionalmente ha imperado e impera en España, los documentos en virtud de los que se practican los asientos (…) agotan sus efectos (!) ante el Registro, al servir de base (!) para la calificación e inscripción. A partir de ese momento, al practicarse el asiento, es este acto el que produce los efectos propios (!) del Registro (constitutivos, de presunción de exactitud, de publicidad, de fe pública registral, de inoponibilidad, etc.). Es cierto –continúa la sentencia– que una parte de los asientos que se practican en el Registro son simple traslación parcial de los documentos presentados a registrar. Sin embargo, esta constatación no debe llevar a la conclusión de lo que produce los efectos registrales son directamente los documentos presentados (!) en el Registro, o que los asientos no constituyen ningún nuevo documento (…). Aún en los (escasos) casos en que los documentos se incorporan íntegramente a los asientos, los efectos registrales los producen estos últimos, no los documentos de los que traen causa, como lo demuestra el reconocimiento de que estos efectos continúan produciéndose incluso en supuestos de inexactitud o nulidad del asiento por discrepancia entre éste y el documento (!). En definitiva, aunque el contenido de determinados asientos sea reflejo del contenido de los documentos, la inscripción, incluso literal, de los mismos, tiene lugar mediante un acto que cobra vida jurídica propia y produce efectos (…) autónomos”.

El artículo 18 de la Ley Hipotecaria española señala que los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya Virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro; añadiendo el artículo 19 que cuando el registrador notare alguna falta en el título la manifestará, de forma motivada jurídicamente, a los que pretendan la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación o para que ejerciten los recursos correspondientes contra esa calificación.

Y por su parte, los artículos 66 y 324 de la misma Ley disponen que las calificaciones negativas de los registradores podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, a lo que debe añadirse la posibilidad de la calificación sustitutiva prevista en el artículo 19 bis del mismo cuerpo legal.

Como cronología breve de los hechos, el interesado procedió por contrato de compraventa a la adquisición de un inmueble de una parte que, de acuerdo con Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Toledo, poseía plenas facultades de dominio y poder de disposición sobre el mencionado inmueble,

En primer lugar, el juez de lo mercantil encargado del concurso de acreedores, acordó, tras los trámites procesales oportunos y con conocimiento y beneplácito de los acreedores emplazados en el procedimiento, la enajenación del inmueble por un administrador concursal a un tercero, con todas las formalidades oportunas, de manera que si el acreedor hipotecario no realizó en su momento las alegaciones pertinentes en el proceso judicial donde se decidía sobre el concurso de acreedores, se debe considerar que resta su consentimiento a tal enajenación.

Que el acreedor pretenda ahora. dejar sin efecto esa enajenación. a pesar de no haber formulado alegaciones contra la misma, cuando fue emplazado para ello, iría contra la seguridad jurídica. y contra la teoría de los actos propios.

Ese cambio de actitud del acreedor sería por una causa imputable al mismo, y en ningún caso debe afectar a las trasmisiones posteriores.

De la actuación del acreedor hipotecario se puede deducir un ánimo de enriquecimiento injusto, quien por dejadez o cualquier otra circunstancia análoga, no realizo las alegaciones en el momento procesal oportuno.

D. C. D. F., actuando como administrador concursal (…), procedió a la celebración de un contrato de compraventa con Dña. V. C. M. y E. C. M. Esta transmisión fue autorizada por el juez de lo mercantil y todos los acreedores fueron informados de ellos.

Las hermanas C. M. procedieron a su vez a la enajenación del mencionado inmueble a D. J. C. O., quienes procedieron celebración de un negocio jurídico plenamente válido y con todas las formalidades exigidas por la ley.

Segundo. Que, esta parte muestra su disconformidad con el mencionado Acuerdo, ya que la trasmisión de la propiedad tuvo lugar por medio de un contrato válido y admitido en nuestro Derecho, poseyendo ambas partes contratantes la capacidad y legitimación necesaria para llevarlo a cabo.

Conviene traer a colación que podrán dar lugar a la práctica de asientos en el Registro de la Propiedad, aquellos títulos en que se reconozcan, constituyan, trasmitan, modifiquen o extingan derechos reales sobre bienes inmuebles, así como los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que recaen sobre ellos tales como la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que les pueden afectar como los embargos.

En el artículo. 2 de la Ley Hipotecaría, así como en el artículo 7 del Reglamento Hipotecario se establece el requisito material, que consiste, grosso modo, en exigir que el título contenga un acto o negocio jurídico con trascendencia real inmobiliaria, es decir, que contenga un acto o negocio jurídico que afecte o pueda afectar a un derecho real.

También es necesario un requisito formal, así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige que, «para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos (…)», requisitos que se cumplen de modo suficiente en el presente caso.

A criterio de esta parte, en el supuesto que nos ocupa. se cumple con creces lo exigido en la normativa registral para proceder a la práctica del asiento registral solicitado.

El Acuerdo por el que se deniega la práctica del asiento solicitado se funda en la falta de conformidad expresa por parte del acreedor hipotecario para la cancelación de la hipoteca y la venta de finca libre de cargas, hecho que D. J. desconocía, al aportar la parte vendedora toda la documentación necesaria para proceder a la transacción y a la vista de resolución judicial dictada por el Juzgado de lo Mercantil, que la autorizaba para la plena disposición sobre la misma conociendo el carácter vinculante de las resoluciones judiciales y sin tener conocimiento de la falta de aceptación del acreedor necesaria para la enajenación (…)

A modo de conclusión, es voluntad de esta parte señalar nuestra condición de tercero poseedor de buena fe entendiendo por tal, quien, no teniendo noción, por sus antecedentes, de la situación jurídica extrarregistral, contrata con arreglo a los datos emanados del Registro.

D. J., es desconocedor del proceso judicial que recaía sobre el inmueble, actuando siempre de buena fe y con ánimo de cumplir todos los requisitos legales. A pesar de no ser parte en el mencionado procedimiento concursal, ha iniciado los trámites para solicitar al juzgado que se libre mandamiento de cancelación de cargas, de la finca cuya inscripción se pretende».

IV

El registrador de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó expediente que elevó a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 76, 79 y 144 de la Ley Hipotecaria; 155.4 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, actual 210 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 100 y 179 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2011, 23 de julio de 2013, 11 de septiembre de 2015, 4 de noviembre de 2016 y 21 de noviembre de 2017; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de noviembre de 2013, 1 de abril, 5 de septiembre y 13 de octubre de 2014, 6 y 8 de julio y 2, 22 y 29 de septiembre de 2015, 16 de marzo y 28 de junio de 2016, 10 de enero y 11 de septiembre de 2017, 20 de julio, 20 de septiembre y 24 de octubre de 2018 y 29 de abril y 5 de junio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 11 de febrero y 13 de octubre de 2021 y 13 de febrero y 26 de mayo de 2023.

1. El único defecto que es objeto de recurso en este expediente consiste en si es necesario o no que se acredite o se exprese en el mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento concursal en el que se ha autorizado la venta directa de determinada finca afecta a un crédito con privilegio especial a un precio inferior al pactado al constituir la garantía, la aceptación expresa del acreedor con privilegio especial.

Conforme consta en la escritura calificada, por auto de fecha 23 de marzo de 2016 se aprueba el plan de liquidación de la sociedad concursada, «Trendus, S.A.», presentado por la administración concursal. Señalaba el plan de liquidación en cuanto a los activos de naturaleza inmobiliaria que la venta fuera directa previa solicitud del mayor número de ofertas posibles, eligiendo la más ventajosa a los intereses del concurso, teniéndola que comunicar la administración concursal al Juzgado para que este la traslade a las partes personadas y la publique por si algún interesado quisiera presentar mejoras, pudiendo perfeccionarse la venta si transcurrido el plazo no se hubieren presentado mejoras a la oferta publicada.

Según decreto de fecha 14 de junio de 2023, se presentó una primera oferta por importe de 75.000 euros. Posteriormente, en fecha 12 de septiembre de 2018, se presentó una mejora de oferta hasta 76.111 euros, libre de cargas y gravámenes. Por providencia de fecha 8 de enero de 2019, se acordó dar traslado de la oferta de venta al acreedor privilegiado para que efectuara alegaciones. Por auto de fecha abril 27 de mayo de 2022, se acordó fecha para la licitación al alza al existir varias ofertas, la cual tuvo lugar el día 28 de noviembre de 2022. La última oferta fue realizada por importe de 110.111 euros. No consta que una vez alcanzada dicha oferta se diera conocimiento al acreedor privilegiado, «Banco Santander, S.A.», de su existencia. El importe de principal garantizado con la hipoteca era de 93.156,88 euros y su valor de tasación de 176.066,50 euros.

2. En relación con el único de los defectos expresados en la calificación que ha sido objeto de recurso, debe en primer lugar determinarse el alcance de la calificación registral a que hace referencia el recurrente en su escrito.

Esta cuestión ya ha sido examinada previamente por esta Dirección General, en diversas Resoluciones, citadas en «Vistos», entre otras en las más recientes de 13 de febrero y 22 de junio de 2023.

Este Centro Directivo, en su Resolución de 6 de octubre de 2015, respecto del artículo 155, apartado 3, de la Ley Concursal entonces vigente y aplicable a este supuesto por razón de la fecha de inicio del concurso (actual 212.1 del texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, en vigor desde el día 1 de septiembre de 2020), tuvo ocasión de afirmar lo siguiente: «(…) En consecuencia, para inscribir en el Registro los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso será necesario que se acredite ante el registrador la obtención del oportuno auto autorizando la transmisión, por medio del correspondiente testimonio extendido por el secretario judicial que acredite la autenticidad y el contenido del citado auto, dando fe del mismo. Para inscribir la enajenación es imprescindible además que el título material –en este caso la adjudicación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado, es decir, «el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite» (artículo 33 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia y como regla general cuando el auto se limite a autorizar la enajenación, el título a efectos de la inscripción será por tanto –como título principal– la escritura pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que acredite la autorización judicial».

El título cuya calificación ha sido impugnada es una escritura pública que se otorgó como culminación de un proceso concursal de enajenación con intervención del juez del concurso. Además, comoquiera que, entre los extremos del título presentado que deben ser objeto de calificación, figura la «validez» del acto dispositivo contenido en esa escritura (con los medios y con los efectos que resultan del artículo 18 de la Ley Hipotecaria), la determinación de tal extremo exige conocer e interpretar las resoluciones judiciales que le sirven de fundamento.

3. Como recordó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”».

También hay que citar la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».

Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios».

Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.

En consecuencia, estando inscrita la hipoteca en el Registro de la Propiedad, el registrador debe comprobar que en el título calificado consta el cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los acreedores hipotecarios como titulares registrales que son.

4. En cuanto a la cuestión de fondo, determina el artículo 155.4 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, aplicable por razón de su fecha al concurso objeto de este expediente, disponía: «La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda. Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles. La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar».

El actual artículo 210 del texto refundido de la Ley Concursal ha recogido la necesidad de que si el juez autoriza, excepcionalmente, la realización directa por un precio inferior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al contado, el concursado y el acreedor o los acreedores con privilegio especial lo acepten de forma expresa, siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.

Este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 11 de septiembre de 2017, 17 de mayo de 2018, 29 de abril y 5 de junio de 2019 y 5 y 11 de febrero de 2021), ha puesto de relieve que: «las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación (vid., por todas, la Resolución de 10 de enero de 2017).

Por lo demás, el carácter imperativo de tales normas ha sido confirmado por la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 (aunque se pronunciara específicamente sobre el apartado 3 del artículo 155 de la Ley Concursal), se desprende claramente del contenido y posición sistemática del citado artículo. Así resulta con mayor claridad después de la modificación introducida en el artículo 149 de la Ley Concursal por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, que sustituyó en aquél la rúbrica de “Reglas legales supletorias” por la de “Reglas legales de liquidación”, así como de la regulación modificada, de la que se infiere que la norma del segundo párrafo del apartado 2, remitente al artículo 155.4 de la Ley Concursal, no es regla supletoria sino de imperativa observancia. Y es que, de tales normas resulta patente la voluntad del legislador, para el caso de realización fuera de convenio de bienes gravados con prenda o hipoteca (y dada la especial afección del bien objeto de estos derechos de garantía), de dificultar la realización de tales bienes por un precio inferior al de tasación fijado de mutuo acuerdo por las partes en el momento de constitución de la garantía real, de modo que la realización por ese precio inferior requiere el consentimiento de la entidad acreedora con privilegio especial».

Como puso de manifiesto la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017, «conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». El Alto Tribunal casa la sentencia de la Audiencia Provincial por entender que la registradora actuó correctamente al exigir que en el mandamiento de cancelación se hiciera constar el cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 155.4 de la Ley Concursal (actuales artículos 209 y 210 del texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, en vigor desde el 1 de septiembre de 2020).

5. En el supuesto de hecho de este expediente, el auto dictado por el juez autoriza la venta de la finca en cuestión, pero el artículo 155.4 establece unas reglas imperativas en el caso de enajenación directa fuera de convenio de los bienes afectos a créditos con privilegio especial, como es el caso, ya que el concurso está en fase de liquidación, reglas que también ha recogido el actual artículo 210 cualquiera que sea el estado del concurso, siendo una de ellas la necesaria la conformidad expresa por parte del acreedor hipotecario cuando concurren determinadas circunstancias.

No cabe duda que es a la autoridad judicial a la que le corresponde velar por el cumplimiento de los requisitos legales, que en el caso de este expediente en que la venta lo ha sido por un precio inferior al de su valor de tasación, exigen la conformidad expresa del concursado y de los acreedores con privilegio especial, siempre y cuando la venta se efectúe conforme a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada. Por ello, cuando del auto aprobatorio de la venta, como sucedió en los supuestos de hecho de las Resoluciones de 13 de febrero y 26 de mayo de 2023, resulta el consentimiento expreso del acreedor a la venta en las condiciones realizadas, hay un pronunciamiento judicial que alcanza tanto al precio de la venta como a la debida intervención de los titulares registrales de las hipotecas.

Por ello, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se han cumplido los requisitos que la Ley Concursal establece para que se pueda llevar a cabo la venta, afirmando que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación que los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario otorgan a los registradores discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos.

Pero en el supuesto de este expediente, no se han cumplido los requisitos establecidos en el artículo 155.4 de la Ley Concursal en los términos expuestos, ya que nada consta respecto al consentimiento expreso del acreedor hipotecario toda vez que el precio de la venta es inferior al precio pactado, el valor de tasación establecido en la escritura de préstamo hipotecario, sin que sea suficiente –como pretende el recurrente– una mera aceptación tácita o presunta por el hecho de que no reaccionara oponiéndose a las ofertas a él comunicadas.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 25 de junio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.