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En el recurso gubernativo interpuesto por doña Antonia Molla Rivera, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Palencia, número 2, a inscribir una escritura de compraventa previa segregación, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El día 24 de abril de 1992, mediante escritura pública otorgada ante don Francisco Gutiérrez Herrero, Notario de Palencia, don Teodulo García Moro vende a Doña Antonia Molla Rivera que compra para su sociedad de gananciales, la finca segregada de la finca de su propiedad número 44-7 de la hoja 3 del plano general, de terreno dedicado a viña y cereal secano, al sitio de la Majada o Terregoso, en término municipal de Grijota, que linda al norte con las parcelas 44-7-2, 44-7-6, 44-710, 44-7-11 y 44-7-12, segregadas de la misma finca; al sur, finca 43 y parcela 44-7-12; al este, parcelas 44-7-2, 44-7-8, 44-7-9, 44-7010 y 44-7-12; y al oeste, con camino de Carrión y parcelas 44-7-3, 44-7-4, 44-7-12 y 44-7-12. A esta finca la divide en dos una acequia y tiene una extensión superficial de 2 hectáreas 29 áreas 71 centiáreas y 62 decímetros cuadrados. Descripción actual, tras varias segregaciones.

La finca segregada, que es objeto de venta en la citada escritura, tiene la siguiente descripción: Parcela de terreno, destinada a huerto familiar, que es la finca número 44-7-13, de la hoja 3 del plano general, al sitio de la Majada o Terragoso, en término municipal de Grijota. Tiene una superficie de 3.302 metros y 47 decímetros cuadrados. En dicha superficie está incluida una franja de terreno, de 2 metros 50 decímetros de ancho por 75 metros y 80 decímetros de largo, con toda la longitud del lindero oeste, que no podrá ser cercada ni vallada, por estar destinada a camino para acceso a esta parcela y otras que se han segregado o se segreguen en lo sucesivo, de la finca matriz. Linda al norte parcela 44-7-6; al sur, resto de la finca de donde se segrega, que las separa la acequia; al este, parcelas 44-7-8 y 44-7-2, y al oeste, parcelas 44-7-3 y 44-7-4.

Como consecuencia de la segregación practicada la finca matriz quedará reducida en su superficie a 1 hectárea 96 áreas 69 centiáreas y 15 decímetros cuadrados; y linda, al norte, parcela 44-7-13, antes segregada y 44-7-2, 44-7-3, 44-7-10, 44-7-12 y 44-7-1 1; al sur, parcela 44-7-12 y parcela 43; al este, parcelas 44-7-9, 44-7-10, 44-7-12, 44-1 y 44-2, y al oeste, 44-7-11 y camino de Carrión.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Palencia número 2, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento, porque al existir en el Registro diversas escrituras de segregaciones de la misma finca, puede implicar la existencia de una parcelación urbanística y no se acompaña la licencia o declaración municipal de su innecesariedad exigida por el artículo 259.3.º del texto refundido de la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992. No habiéndose tomado anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada. Contra la presente calificación podrá interponerse recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León en los plazos y formas determinados en la Ley Hipotecaria y sus concordantes del Reglamento Hipotecario. Palencia, 31 de diciembre de 1992. La Registradora. Firmado, Paloma Garrido Botella».

III

Doña Antonia Molla Rivera interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que se considera que el Registrador se pronuncia con presunciones y supuesta parcelación, cuando se considera que el problema está resuelto, puesto que el Notario no ha solicitado la licencia municipal para la escritura de segregación. 2. Que la nota de calificación no se justifica con arreglo a Derecho, ya que hay con anterioridad, por lo menos, cinco fincas segregadas en cinco escrituras diferentes, que el Registrador no ha tenido impedimento para inscribirlas. Que el fin de la finca descrita es para huerto familiar.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que el recurso se centra en resolver si para inscribir una segregación que, a juicio del Registrador, pueda originar una parcelación urbanística, es necesaria la previa licencia municipal. Que de ello no parece existir duda a la vista del artículo 92.2 de la Ley del Suelo de 1976. Que la ley no define lo que es núcleo de población, pues se trata, por tanto, de un concepto jurídico «indeterminado» y habrá que estar en su caso a lo que señale el plan de ordenación urbana del municipio, o en su defecto, las normas subsidiarias (artículos 36, 92 y 93 del Reglamento de Planeamiento). Esta definición no existe en la normativa urbanística propia del municipio de Grijota; por ello habrá que recurrir a las circunstancias objetivas de la operación que se califique, entendiéndose que hay núcleo de población si se dan la siguiente doble exigencia: Una genérica, que es la división simultánea o sucesiva del suelo; y otra específica, como la presumible finalidad edificativa, ya que en la descripción de la parcela segregada se habla de una franja de terreno que no podrá ser cercada ni vallada por estar destinada a camino para acceso a esta parcela y a otras que se han segregado o se segreguen en lo sucesivo. Que, por otra parte, así como la finca matriz se describe como «terreno dedicado a viña y cereal», expresándose su medida en hectáreas, al describir las segregadas ya se habla de «parcela de terreno», consignándose su medida en metros cuadrados. Que de los linderos que la escritura señala, se desprende claramente la existencia, al menos de 13 parcelas segregadas (fincas números 44-7-2 al 44-7-13). Que ante la posibilidad de una parcelación urbanística ilegal, lo único que se hace es suspender la inscripción de la segregación hasta que se acredite la licencia municipal para ella, o la innecesariedad de la misma. Que esta exigencia también la hace el artículo 259.3 de la actual Ley de 26 de junio de 1992. Que las calificaciones anteriores sobre actos similares, aunque sean del mismo Registrador no ligan. Que las primeras segregaciones pueden no hacer sospechar la posible existencia de una parcelación urbanística, pero si estas operaciones se prodigan, la actuación registral debe dirigirse a evitar, en su campo de actuación, que se cometa una infracción urbanística. Que el hecho de que el Notario no exija la licencia para otorgar la escritura, no exime al Registrador de cumplir estrictamente el mandato del artículo 96.3 de la Ley del Suelo vigente cuando la escritura se otorgó.

V

El Notario autorizante del documento informó: Que la suspensión de inscripción no puede basarse en el artículo 259-3.º del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de julio de 1992, pues la escritura fue autorizada con anterioridad el día 24 de abril del mismo año, cuando no había aún entrado en vigor. Que, por otra parte, no se trata de una escritura de parcelación urbanística, sino de segregar de una finca concentrada una porción de ella que se destina a huerto familiar, y aunque su superficie sea inferior a la unidad mínima de cultivo, es posible de acuerdo con el artículo 10, apartado C, de la Ley 14/1990, de 28 de noviembre, de Concentración Parcelaria de Castilla y León, que reproduce literalmente el artículo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, aprobada por Decreto de 12 de enero de 1973. Que no se considera parcelación urbanística la segregación y venta recogida en la escritura suspendida, pues la segregación no altera la naturaleza rústica de la finca matriz o resto, ni la de la parcela segregada.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en que si éste deduce, según las reglas del criterio humano que está en presencia de una parcelación urbanística ilegal, porque así se infiere del contenido de la escritura y de las anteriores segregaciones (artículo 1.253 del Código Civil), lo único que ha hecho es cumplir con la ley suspendiendo la inscripción hasta que se acredite el otorgamiento de la pertinente licencia o se demuestre que ésta no es necesaria, y cualquier otro comportamiento infringiría la normativa que sobre el particular previene la Ley del Suelo.

VII

La recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: 1.º Que en el caso que se estudia se trata de segregación en suelo no urbanizable y no de parcelación; pues ésta exige una actividad urbanística consistente en dotar de sistemas generales, que en el caso discutido no existe, lo único que hay es un camino para poder acceder al resto de los terrenos. En definitiva no es aplicable el artículo 259.3 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Que se confunde la segregación con parcelación, ya que aquélla está totalmente permitida por la Ley 14/1990, de 28 de noviembre, de Concentración Parcelaria de Castilla y León, que se pronuncia en el mismo sentido que el artículo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, de 12 de enero de 1973. 2.º Que se aplica una ley, el texto refundido citado anteriormente de 26 de junio de 1992, que no estaba en vigor cuando se autorizó la escritura. 3.º Que se produce una situación de desigualdad y agravio con respecto a los propietarios de las otras fincas segregadas cuyas propiedades sí se inscribieron, no habiendo sido, por tanto, perjudicados por una presunción que se considera errónea.

Fundamentos de Derecho

Vistos el artículo 82.5 de la Constitución Española, la disposición final segunda de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, los artículos 3.2.i), 4.a), 16.2, 242.2, 257 y 259 del vigente texto refundido de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, 94 y 96 del texto refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, 34.d) y 36.b) del Reglamento de Planeamiento, y las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de abril de 1985, 13 de mayo de 1994 y 5 y 17 de enero de 1995.

1. Es objeto de debate en el presente expediente la cuestión de si procede o no la inscripción de una escritura por la que el dueño de una finca rústica (procedente de concentración parcelaria y dedicada al cultivo de viña y cereal secano) segrega de la misma -con destino a su enajenación en el propio instrumento público- una parcela de terreno de una superficie de 3.302 metros y 47 decímetros cuadrados, destinada a huerto familiar, según se dice en el título, sin acreditar para ello el otorgamiento de la oportuna licencia municipal o la declaración de su innecesariedad, exigidos por la Registradora conforme al artículo 259.3 de la Ley del Suelo, por entender que, dada la existencia en el Registro de diversas escrituras de segregaciones de la misma finca, ello puede implicar la existencia de una parcelación urbanística.

2. Concurren en el supuesto debatido los siguientes elementos relevantes para su resolución: a) Sobre la misma finca matriz se habían operado de forma sucesiva una pluralidad de segregaciones (en número, al menos, de 13, según la Registradora) de similares características, siempre dando como resultado parcelas de extensión inferior a los 5.000 metros cuadrados, superficie inferior a la unidad mínima de cultivo aprobada para la zona, según manifiesta el Notario autorizante en su informe; b) las parcelas segregadas se describen como «parcela de terreno» y no como «finca rústica», cuantificándose su superficie en metros cuadrados, a diferencia de la finca matriz cuya extensión se determina en hectáreas, áreas y centiáreas; c) dentro de la superficie de la parcela segregada se comprende o engloba una franja de terreno que discurre longitudinalmente a lo largo de uno de los linderos de la finca sobre la que se establece una prohibición de cercado o vallado por estar destinada a acceso a la propia parcela y «a otras que se han segregado o se segreguen en lo sucesivo»; d) la finca matriz de la que procede la porción segregada y vendida en el documento ahora calificado se describe del siguiente modo: «Finca 44-7 de la hoja 3 del plano general..., linda: Norte, con parcelas 44-7-2, 44-7-6, 44-7-10, 44-7-11 y 44-7-12, segregadas de la misma finca; sur, finca 43 y parcela 44-7-12; este, parcelas 44-7-2, 44-7-8, 44-7-9, 44-7-10 y 44-7-12, y oeste, con camino de Carrión y parcelas 44-7-3; 44-7-4; 44-7-12 y 447-12...».

3. Se trata pues de un supuesto similar al resuelto por la Resolución de 17 de enero de 1995, y como en ella se señaló, se requerirá la previa obtención de la correspondiente licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, tal como previene el artículo 259.3 de la Ley del Suelo. El propio concepto de parcelación urbanística definido en el artículo 257 de la Ley del Suelo; la sujeción a licencia de toda parcelación urbanística (vid. artículo 259.2 de la Ley del Suelo) como medio de control de la actividad parcelatoria proyectada respecto de su conformidad o disconformidad al ordenamiento urbanístico; la sujeción a licencia de todo acto de uso del suelo y, entre ellos, la parcelación urbana (vid. artículo 242 de la Ley del Suelo); la extensión de la competencia urbanística a la determinación de la configuración y dimensión de las parcelas edificables, así como a la construcción de la parcelación misma (vid. artículos 3.2.i), y 4.a) de la Ley del Suelo); la tajante exclusión de toda parcelación urbanística en suelo no urbanizable (vid. artículo 16.2 de la Ley del Suelo); en fin, el propio tenor del artículo 259 de la Ley del Suelo que, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno dividido, alude a «escrituras de división de terrenos» como determinante de la obligación de Notarios y Registradores de la Propiedad de exigir la acreditación de la licencia o del certificado de innecesariedad, son todas ellas razones suficientemente justificativas en el caso debatido, de la suspensión recurrida en tanto quede debidamente acreditada -mediante la referida licencia o declaración alternativa- la inexistencia de obstáculos urbanísticos a la segregación calificada.

4. Alega el recurrente que no puede citarse como fundamento de la calificación un precepto, el artículo 259.3 del vigente texto refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, que no estaba en vigor a la fecha de la escritura calificada, pues ello implica que se ha producido una aplicación retroactiva de la norma invocada, no ajustada a Derecho. Mas tampoco este argumento puede ser estimado, toda vez que el citado artículo 259.3 presenta una identidad sustancial, desde el punto de vista del mandato jurídico que contiene, con el artículo 96.3 de la Ley del Suelo, de 9 de abril de 1976 -ésta sí en vigor en la fecha de autorización de la escritura calificada-, siendo así que este último texto legal, junto con otros, fue objeto de refundición legal a través de la correspondiente delegación legislativa, en virtud del Real Decreto-ley 1/1992 de 26 de junio, sin que la adición de la exigencia alternativa de la declaración de innecesariedad de la licencia, pueda entenderse que desborda la labor de refundición delegada, pues, se trata simplemente de una adecuación, inequívocamente incluida en la delegación referida, contenida en la disposición final segunda de la Ley 8/1990, de 25 de julio, que no se limita a autorizar la mera formulación de un texto único, sino que incluye la labor de «regularizar, aclarar y armonizar los textos legales que han de ser refundidos».

Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso de apelación interpuesto, confirmando el auto apelado y la nota de calificación impugnada.

Madrid, 16 de junio de 1995.- El Director general, Julio Burdiel Hernández.

Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.