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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Guadalajara,
don Antonio Solesio Lillo, contra la negativa de don Fernando
AlonsoMencia Álvarez, Registrador de la Propiedad de Guadalajara número 2,
a inscribir un acta de entrega material complementaria de escritura de
permuta de cosa futura, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El 17 de mayo de 1991, el Notario de Guadalajara, don Antonio Solesio
Lillo, autorizó "acta de entrega material complementaria de escritura de
permuta de cosa futura", en la que comparecen los mismos otorgantes
de la escritura de 19 de julio de 1989, autorizada por el mismo Notario,
por la que doña Encarnación Ochaíta Tello y don Francisco, doña
Encarnación, don Antonio y don Santiago José Nicolás Ochaíta cedieron en
permuta un solar en Guadalajara a don Julián Utrilla Recuero a cambio
de fincas futuras que dicho cesionario y su esposa tienen proyectado
construir. En la citada acta se requiere al Notario para que recoja entrega
en la misma la entrega material de la cosa futura objeto de aquélla, mediante
la entrega de las llaves de los correspondientes inmuebles.
II
Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de
Guadalajara número 2, fue calificado con la siguiente nota: "Examinado
el precedente documento, el cual hay que considerar que es un acta notarial,
ya que así se le denomina en su encabezamiento y en los puntos primero
y segundo del requerimiento que contiene, resultando también dicha
naturaleza de su contenido que es solamente una exposición y un requerimiento
al Notario, no se ha practicado inscripción alguna basada en el mismo
por los siguientes defectos: 1. No es una escritura pública, único documento
notarial apto con carácter general, para provocar inscripciones en el
Registro de la Propiedad, según establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
2. No se acompaña el poder que menciona la intervención. No se practica
anotación de suspensión por ser el primer defecto insubsanable. Contra
la precedente nota puede interponer recurso gubernativo ante el Presidente
del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha en el plazo de
cuatro meses a contar desde su fecha, en la forma y con los requisitos
que establecen los artículos 112 y siguientes del Reglamentario Hipotecario.
Guadalajara, 14 de enero de 1995.-El Registrador.-Firma ilegible".
III
El Notario recurrente interpuso recurso gubernativo contra el primer
defecto de la nota de calificación, y alegó: Que no es totalmente exacto
que del artículo 3 de la Ley Hipotecaria se deduzca que la escritura pública
sea el único documento apto para provocar inscripciones en el Registro
de la Propiedad. Que hay multitud de actas cuyo contenido es susceptible
de tener reflejo en los libros registrales, sea a través de inscripciones
propiamente dichas o de otros tipos de asientos. Que en este caso existe
una relación causal entre el acta y una escritura anterior. Que el documento
calificado no contiene solamente una exposición y requerimiento al
Notario. Que no es un mero requerimiento, sino que es más completa, ya que
contiene la comparecencia de todos y cada uno de los que figuran como
partes en la escritura que se trata de complementar. Que al Notario se
le requiere para que presencie una entrega y una recepción, cosa que
efectivamente refleja en el acta, pero también refleja el consentimiento
de las partes en dar y recibir, en fijar valoraciones y, en resumen, en
dar por cumplidas obligaciones anteriormente asumidas. El Notario ha
actuado también como fedatario del hecho inmaterial de la conformidad
contractual.
IV
La Registradora de la Propiedad de Guadalajara número 1, y accidental
del Registro número 2 de dicha ciudad, informó: Que al documento en
cuestión se califica de acta en su encabezamiento. Que dicho documento
contiene un requerimiento al Notario y la conformidad de los requirientes
con los que consta en él (el requerimiento). No contiene ninguna
estipulación ni se refleja ningún pacto o convenio. Que con dicho documento
se pretende que las fincas que se describen en él y que figuran inscritas
a favor de unas personas se inscriban a favor de otras personas que
intervienen en el documento en la forma y proporción que se expresa. Que
hay que considerar lo que se establece en el Reglamento Notarial aprobado
por Decreto de 2 de junio de 1944, en los artículos 144, 176 y 197. Que
poniendo en relación los expresados preceptos con el documento
presentado se contiene también una parte expositiva que lo relaciona con la
escritura de permuta que pretende completar y no contiene ninguna clase
de estipulación, pacto o contrato, que es la parte más esencial de una
escritura, deduciéndose que el contenido del documento es el propio de
un acta. Que no es obstáculo para considerar acta al documento presentado
el que en él se haga un juicio de capacidad de los comparecientes. Que
partiendo de la base de que se trata de un acta, con su presentación
en el Registro lo que se pretende es lograr una inscripción traslativa del
dominio de bienes inmuebles. Para ello es necesario un título traslativo
de dominio, a los que se refieren los artículos 2. o y3. o de la Ley Hipotecaria,
y como aquí se trata de un acta, no puede considerarse el documento
adecuado para provocar una inscripción traslativa de dominio. En este
sentido se expresan las Resoluciones de 11 de agosto de 1894 y 20 de
mayo de 1895. Que el negocio global al que se refiere el documento
presentado es una permuta de cosa presente por cosa futura, que la
manifestación de voluntad de las partes de conformidad de lo entregado con
lo pactado ha de ser contenida en una escritura, según los artículos 144
del Reglamento Notarial y 3. o de la Ley Hipotecaria. Que no es admisible
el argumento de que en algunos casos las actas notariales pueden provocar
asientos registrales, pues la regla general es lo que con carácter imperativo
exige el artículo 3. o de la Ley Hipotecaria, y los casos en que se permite
el acta son excepciones que confirman la regla y sólo cuando así lo permita
algún precepto legal.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha
revocó la nota del Registrador en lo referente al primer defecto fundándose
en que es suficiente el acta notarial para inscribir el título traslativo de
dominio a que se refiere el documento presentado, y que no es necesaria
escritura pública.
VI
El Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose en las
alegaciones que constan en su informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 609, 1.095, 1.462 y 1.538 del Código Civil; 1, 2, 3
y 38 de la Ley Hipotecaria, y Resoluciones de esta Dirección General de 5
de octubre de 1994 y 16 de mayo de 1996.
1. Presentada en el Registro de la Propiedad un acta notarial de
entrega material complementaria de escritura de permuta de cosa futura, el
Registrador no practica inscripción alguna basada en dicho documento,
además de por otro no recurrido, por el siguiente defecto insubsanable:
"No es una escritura pública, único documento notarial apto con carácter
general, para provocar inscripciones en el Registro de la Propiedad, según
establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria". Entre las circunstancias
de hecho que concurren en este caso conviene destacar: a) El objeto de
la escritura previa de permuta lo constituyeron un solar y determinadas
cuotas indivisas de un garaje, local comercial y viviendas que se estaban
construyendo sobre dicho solar. b) Según resulta de la inscripción de
permuta ambas partes pactaron "que la entrega simbólica, a efectos de lo
previsto en el Código Civil sobre la misma para la transmisión de la
propiedad, se entiende cumplida por el solo otorgamiento de la escritura
que se inscribe y que motiva este asiento, si bien la entrega material de
las fincas transmitidas por el cesionario señor Utrilla, no se llevará a
cabo hasta que la obra no esté finalizada... Las transmisiones de las fincas
permutadas se efectúan en pleno dominio...". Igualmente, en esta
inscripción se identificaron las fincas resultantes de la división horizontal del
edificio futuro que concretamente se transmitían a favor de cada uno
de los cedentes. c) En el mismo día y con el número siguiente de protocolo,
la parte cesionaria otorgó escritura de obra nueva y división horizontal,
inscribiéndose en virtud de dicho título la totalidad de las fincas integrantes
del edificio a favor de aquélla. d) En el acta presentada a inscripción
comparecen los mismos otorgantes de la escritura de permuta, a fin de
hacer constar la entrega material de la cosa futura objeto de aquélla,
mediante la entrega de las llaves de los correspondientes inmuebles.
2. Sin prejuzgar ahora por qué constando inscritos en el folio abierto
al solar los diferentes pisos y locales transmitidos en virtud de la escritura
de permuta -los cuales se identificaron con su número en la división
horizontal y su instalación en la planta deledificio no se practicó
directamente a favor del adquiriente respectivo la primera inscripción del
elemento privativo en cuestión, es lo cierto que teniendo en cuenta: a) Que
de los términos del contrato de permuta resulta que la transmisión
dominical de los inmuebles permutados se produjo desde el momento del
otorgamiento de aquél, pues las partes, no sólo no excluyeron, sino que
expresamente reconocieron el efecto traditorio inherente a la escritura pública,
quedando relegada a un momento posterior -el de la terminación de la
construcción solamente la puesta material en la posesión del inmueble
con la que concluiría el cumplimiento de la obligación de entrega, y
b) Que la realización de dicha entrega material no supone nuevo
consentimiento de las partes sino que se trata sólo de hacer constar la
realización de un hecho que no interfiere la inmediata eficacia traditoria
que respecto de todos los bienes intercambiados tuvo, según sus términos,
la escritura de permuta; debe concluirse que es ésta el título apto para
provocar la inscripción de los inmuebles objeto de la permuta a favor
de los respectivos cedentes. No siendo obstáculo, por otra parte, que un
único título provoque dos inscripciones -la primera a favor del constructor
y la segunda la que ahora se solicita-, pues la inscripción parcial de un
negocio, en modo alguno, puede impedir la inscripción en un momento
posterior de los efectos jurídicos-reales entonces omitidos, siempre que
la situación registral no haya variado respecto de la existente al practicarse
el primer asiento.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto
en los términos de los anteriores considerandos.
Madrid, 5 de enero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La
Mancha.
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