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En el recurso interpuesto por el Notario de Torrijos don Carlos García Viada contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha población, don José Antonio Garvía Pastor, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Hechos I

El día 21 de noviembre de 2006 don Carlos García Viada, Notario de Torrijos, autorizó una escritura de compraventa, en la que se expresa que la sociedad vendedora, cuyas circunstancias identificativas se detallan (entre ellas las relativas a la escritura de constitución, su objeto social y a su inscripción en el Registro Mercantil), está representada por los apoderados don Jorge F.S. y Daniel G.F.; que tienen facultades conferidas mediante una escritura de poder cuyos datos se reseñan, con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y número de protocolo, así como con especificación del nombre y apellidos de los dos Consejeros Delegados mancomunados de la sociedad, con cargos vigentes e inscritos en el Registro Mercantil, que otorgaron la citada escritura de apoderamiento). El Notario Sr. García Viada expresa que se le exhibe copia auténtica de dicha escritura de poder y añade que de ello estima que tienen facultades suficientes para que de forma mancomunada puedan enajenar entre otras la finca objeto de dicha escritura, en la cuantía y forma necesaria para el presente negocio jurídico.

II

El título se presentó en el Registro de la Propiedad de Torrijos mediante telefax el 21 de noviembre de 2006, con asiento 135 del Diario 147; el correspondiente asiento fue consolidado el 30 de noviembre mediante la aportación de primera copia de dicha escritura; posteriormente se retiró y se devolvió para su despacho el 15 de diciembre de 2006; y fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe parcialmente:

«... II. Fundamentos de Derecho: Primero.-La Legislación Hipotecaria: Ley de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento de 14 de febrero de 1947-, otorga al Registrador de la Propiedad el control de legalidad de los documentos presentados a inscripción, mediante la calificación registral.

Segundo.-Una vez calificado el documento objeto del presente acuerdo, conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se observa/n el/los siguiente/s defecto/s que impiden la inscripción del mismo:

1.° No acreditarse debidamente la existencia y alcance de la representación alegada por don Jorge Fernández Sánchez y don Daniel Guijarro Fayard, para otorgar en nombre de la entidad «Golfmayor, S.L.» el acto/contrato objeto del documento calificado, por cuanto no consta la inscripción en el Registro Mercantil correspondiente de la escritura de poder en cuya virtud actúan aquéllos. A falta de dicha inscripción, será necesario acreditar el cargo y/o facultades representativas, y su vigencia, respecto de las personas que en nombre de la citada entidad otorgaron dicho poder -arts. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, 94.5 y 107 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil, 383 del Reglamento Hipotecario, 128 de la Ley de Sociedades Anónimas, 62 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada.

Tercero.-El/los indicado/s defecto!s se fundamenta/n en las normas legales o reglamentarias citadas. Por lo indicado acuerdo:

Uno.-Suspender la inscripción del documento relacionado, por los defectos que se indican en el segundo de los fundamentos de derecho.

Dos.-... Contra el presente acuerdo puede interponerse el recurso regulado en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria en el plazo de ...

Torrijos, 4 de enero de 2007.-El Registrador [Firma ilegible]. Fdo José Antonio Garvía Pastor.»

III

La calificación fue notificada al Notario autorizante de la escritura calificada el 17 de enero de 2007, mediante correo con aviso de recibo; y el 2 de febrero el Notario autorizante de dicha escritura interpuso recurso contra la calificación en el que, alegó los siguientes argumentos:

1.º El Sr. Registrador suspende la inscripción por no constar inscrito en el Registro Mercantil el poder mediante el cual actúan los apoderados.

2.º El poder ya fue calificado por el Notario recurrente bajo su responsabilidad a la vista de la copia autorizada de la escritura de apoderamiento y su calificación abarca la totalidad del poder. Por lo tanto, es innecesario reflejar en la escritura de compraventa toda la actividad desarrollada para llegar a formular el juicio de suficiencia, exigir un mayor detalle en dicho juicio de suficiencia frustraría la finalidad de la reforma del artículo 98 de la Ley 24/2001 al tener que transcribir facultades o nombramientos encadenados que luego no se reflejarán en el Registro. Todos esos extremos ya le fueron acreditados en su momento al mismo Notario cuando autorizó la escritura de poder, obrante en su protocolo, en la que formuló su juicio de suficiencia. Las Resoluciones de esta Dirección General de 17 de diciembre de 1997, 3 de marzo de 1986, 26 de febrero de 1991, 3 de febrero de 2001 y 30 de mayo de 2006 exponen que el incumplimiento de la obligación de inscribir no afecta a la validez y eficacia del acto realizado en representación de la sociedad por el administrador; y no importa, por tanto, que esté o no inscrito el nombramiento el cargo. 3.º Conforme al apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001 la reseña identificativa que del documento auténtico aportado para acreditar la representación inserte el Notario y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas «harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario«. De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, juicio que comprende la existencia y suficiencia del poder, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada. Examinados los títulos presentados a calificación en el presente caso resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste, ya que se trata de una escritura de compraventa. Lo que ocurre es que la calificación, al expresar que falta acreditar la legitimación de la apoderada -sic- y al exigir determinados datos para que el Registrador califique la regularidad del nombramiento del administrador de la sociedad que otorgó el poder, implica la revisión de una valoración -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete al Notario. Más llamativo en este caso, por cuanto en la escritura calificada sí se identifican los cargos y nombres de las personas que otorgaron el referido poder que ahora se ejercita, y que se trataba de nombramientos vigentes e inscritos en el Registro Mercantil, todo ello, como es obvio, por referencia a la copia autorizada de la escritura de poder, exhibida al Notario autorizante en el acto del otorgamiento. 4.º Por último, además de lo expuesto sobre el juicio de suficiencia del poder alegado, de la nota recurrida puede deducirse que, en realidad, en su único fundamento de derecho radica en que «no consta la inscripción en el Registro Mercantil correspondiente de la escritura de poder en cuya virtud actúan» los apoderados otorgantes con base en el artículo 94.5 del Reglamento del Registro Mercantil, único que puede considerarse aplicable entre los que se citan en el confuso texto de dicha nota de calificación. Por ellos, a juicio del recurrente, debe estimarse la calificación carente de motivación jurídica en cuanto dicho precepto reglamentario establece la inscripción obligatoria en el Registro Mercantil de los poderes generales y excluye de ella los poderes «concedidos para actos concretos», siendo así que del contenido de la escritura calificada puede considerarse de esta clase el poder alegado mediante el que se han concedido «facultades para enajenar entre otras la finca objeto de la presente escritura» y en ningún caso atribuirse al referido poder carácter de general y por tanto de inscripción obligatoria, ello sin perjuicio de entender que ni aún en este caso su falta de afecta a la válida actuación en el tráfico jurídico del apoderado por no tener, en este caso, la inscripción valor constitutivo, según tiene declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 27 de enero de 1997 y reconocido ese Centro Directivo en Resolución de 21 de julio de 2003 en concordancia con su criterio reiterado a propósito de cargos o representaciones inscribibles (cfr. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001).

IV

Por escrito con fecha 14 de febrero de 2007, el Registrador emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (mediante otro escrito que lleva fecha de 22 de febrero y obtuvo registro de entrada el 1 de marzo de 2007).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 103 de la Constitución, 1.216, 1.217, 1.218 y 1.259, del Código Civil; 18, 19 bis, 313, 322, 325, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 y 22.2 del Código de Comercio; 1, 17 bis, 23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; artículos 51.9.ªc) del Reglamento Hipotecario; 94.1.5° del Reglamento del Registro Mercantil; 143, 145, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Constitucional 87/1997, de 24 de abril, y 207/1999, de 11 de noviembre; las Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 -Sala Tercera- y 27 de enero de 1997 -Sala de lo Civil-; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de abril de 2004, de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 y 30 de enero y 18 de marzo de 2004; de la Audiencia Provincial de Navarra de 22 de diciembre de 2004 y de la Audiencia Provincial de Córdoba de 24 de enero de 2005; de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Séptima) de 25 de octubre de 2006, entre otras posteriores, así como la Sentencia de 22 de Noviembre de 2006 (Sección Cuarta), de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife; y las Resoluciones de 15 de julio de 1954, 13 de mayo de 1976, 26 de octubre de 1982, 29 de abril de 1994, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 28 de mayo y 11 de junio de 1999, 3 de marzo de 2000, 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 y 15 de febrero, 9 de abril, 3 y 11 de junio, 19 de julio, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003, 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004, 2 y 10 de enero, 21, 22 y 23 de febrero, 5, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 y 28 de abril, 4 (1.ª y 2.ª), 5 (1.ª), 18 (2.ª), 20 (3.ª y 4.ª), 21 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª) de mayo, 17 de junio, 1 de agosto, 12 (2.ª y 3.ª), 13, 22 (2.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 24 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 27 (1.ª, 2.ª, 3.ª, 4.ª y 5.ª), 28 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 29 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª) de septiembre y 4 y 15 -2.ª-de octubre de 2005 y 20 de enero, 30 y 31 de mayo y 9 de junio, 12, 13, 19, 20 y 27 de septiembre, 3, 4 y 25 de octubre, 10, 13, y 17 de noviembre, 16, 20 y 21 de diciembre de 2006 y 31 de enero, 14, 20 y 28 de febrero, 30 de marzo, 2 de abril y 30 de mayo de 2007, entre otras.

1. En el presente caso el título calificado es una escritura de compraventa otorgada por dos apoderados mancomunados de la sociedad vendedora que acreditan sus facultades representativas mediante la exhibición de copia auténtica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y número de protocolo, así como con especificación del nombre y apellidos de los dos Consejeros Delegados mancomunados de la sociedad, con cargos vigentes e inscritos en el Registro Mercantil, que otorgaron la citada escritura de apoderamiento. El Notario autorizante de dicha escritura de compraventa expresa en ella que se le exhibe copia auténtica de la reseñada escritura de poder y que estima que tales apoderados tienen facultades suficientes para enajenar, entre otras, la finca objeto de la compraventa.

Según la calificación impugnada, el Registrador suspende la inscripción solicitada por entender que no se acredita debidamente la existencia y alcance de la representación alegada por los apoderados porque, a su juicio, al no constar la inscripción de la escritura de poder en el Registro Mercantil, «será necesario acreditar el cargo y/o facultades representativas, y su vigencia, respecto de las personas que en nombre de la citada entidad otorgaron dicho poder». 2. La cuestión planteada por la calificación impugnada ha sido ya resuelta reiteradamente por este Centro Directivo, de cuya doctrina resulta lo siguiente:

a) Aun cuando se trate de poder general otorgado por sociedades -lo que en el presente caso no se prejuzga-, cuya inscripción en el Registro Mercantil es obligatoria (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio), el hecho de que el poder no estuviera inscrito previamente en dicho Registro, no debe impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición del derecho real objeto del negocio formalizado en el título que se califica (cfr., por todas, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, y 2 de enero y 5 de marzo de 2005).

b) Esta Dirección General ha reiterado en numerosas ocasiones que, así como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podrá revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho artículo, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación −«reseña»− de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio −«valoración»− sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación −«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada»−, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción iuris tantum de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.

Este criterio quedó confirmado y reforzado mediante la modificación de dicho precepto legal por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que «El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».

De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, así como, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada. Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representación, expresado en la forma establecida en el mencionado artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento público notarial. Así resulta no sólo del artículo 1.218 del Código Civil, sino de la Ley del Notariado en sus artículos 1, 17 bis y 24, este último recientemente reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los «Vistos» de la presente; y especialmente las recientes de 14, 20 y 28 de febrero de 2007). 3. Examinado el título calificado en este caso, resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste, ya que se trata de una escritura de compraventa. Por otra parte, el Notario ha reseñado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. En su calificación el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, según el juicio hecho por el Notario. Lo que ocurre es que la calificación impugnada, al exigir que se acrediten determinados extremos respecto de las personas que en nombre de la sociedad vendedora otorgaron dicho poder, implica la revisión de una valoración -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en el precedente fundamento de derecho. Por ello, la calificación impugnada carece de todo fundamento legal y excede del ámbito que le es propio, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre y 143 del Reglamento Notarial, según el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas análogas a la ahora impugnada (cfr. las de 12 y 23 de septiembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 9 de junio y 19 de septiembre de 2006, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente); resoluciones que son vinculantes por no haber sido anuladas por los Tribunales en los términos establecidos en el párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. 4. Por último, debe recordarse una vez más la obligación que tiene el Registrador de ajustar su calificación al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se hayan estimado recursos frente a la calificación correspondiente, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (artículo 327 de la Ley Hipotecaria), habida cuenta del carácter vinculante de tales resoluciones que ya había sido puesto de relieve por este Centro Directivo y ha sido aclarado y reforzado mediante la modificación introducida en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24/2005, como ha recordado la Resolución de 10 de noviembre de 2006. Y se considera procedente dicha advertencia, por las consecuencias que del incumplimiento de dichas normas se pueden derivar en el ámbito disciplinario, en tanto en cuanto pueden existir causas que justifiquen la apertura de expediente, conforme al artículo 313, apartados B).k) y C), de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 1 de junio de 2007. La Directora General de los Registros y del Notariado. Pilar Blanco-Morales Limones.