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En el recurso interpuesto por don Carlos Matovelle Gómez, en nombre y representación de «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L.», contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Negreira, doña María del Pilar Rodríguez Bugallo, a inscribir un convenio urbanístico.

Hechos

I

Con fecha 28 de septiembre de 2006 se presentó en el Registro de la Propiedad de Negreira bajo el número 501 del diario 88 un documento administrativo denominado «Convenio para la sustitución del aprovechamiento urbanístico municipal del área de Reparto Nº 7 del PXOM por pago de una cantidad en metálico» suscrito con fecha 27/04/06 por el Sr. Alcalde de la Corporación del Ayuntamiento de Brión, en representación de dicho Ayuntamiento y don Carlos Matovelle Gómez en representación de la Junta de Compensación de dicha Área de Reparto, expresamente autorizado mediante acuerdo de la Asamblea General de dicha Junta de fecha 15 de junio de 2006. En virtud de dicho convenio se acuerda sustituir la adjudicación al Ayuntamiento de la cuota indivisa del 80% de la parcela resultante R-3 del proyecto de compensación del Área de Reparto Nº 7 por el pago de la cantidad de 376.050 euros en la que se valora el aprovechamiento urbanístico correspondiente cuyo pago que será abonado por la Junta de Compensación o por los juntacompensantes, se aplaza y se garantiza con condición resolutoria. Así mismo, se pacta que la eficacia del convenio queda condicionada a su tramitación correspondiente. 2. Se acompaña un anexo al citado convenio de fecha 14 de septiembre de 2006 en el que comparecen las mismas personas y en la misma representación que en el convenio inicial, haciéndolo don Carlos Matovelle Gómez expresamente autorizado por acuerdo de la Asamblea General de la misma fecha, 15 de junio de 2006. Así mismo interviene ahora don Vicente Matovelle Gómez en representación de «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L.». En dicho Anexo se acuerda «aceptar la sustitución de la Junta de Compensación del Área de Reparto Nº 7 de Brión por la entidad Mercantil «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L.», como adjudicataria del aprovechamiento urbanístico municipal en el área de Reparto Nº 7 del PXOM», modificándose también la forma de pago que ahora se verificará en parte mediante entrega del 10,05% de la Parcela R 3 del Área de Reparto n.º 8 de Brión (valorada en 47.140 €) y el resto en metálico, y el plazo del mismo.

II

Presentado el indicado documento en el Registro de la Propiedad de Negreira fue calificado de la siguiente forma: «Documento: Convenio para la sustitución del aprovechamiento urbanístico municipal en el área de reparto n.º 7 del PXOM de Brión por pago de cantidad en metálico suscrito el 27/04/06 y Anexo de 14/09/06. Presentante: Don Francisco Javier Moya Iglesias. Asiento de Presentación número 501 del diario 88 de 28/09/06. En relación con el documento reseñado se le comunica que, previa calificación del mismo con fecha de hoy de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, se deniega su inscripción solicitada conforme a los siguientes hechos y fundamentos de derecho. Hechos 1. Con fecha 28/09/06 se presentó bajo el número 501 del Tomo 88 del Diario un documento administrativo denominado «Convenio para la sustitución del aprovechamiento urbanístico municipal del Área de Reparto Nº 7 del PXOM por pago de una cantidad en metálico» suscrito con fecha 27/04/06 por el Sr, Alcalde de la Corporación del Ayuntamiento de Brión, en representación de dicho Ayuntamiento y don Carlos Matovelle Gómez en representación de la Junta de Compensación de dicha Área de Reparto, según dice, expresamente autorizado mediante acuerdo de la Asamblea General de dicha Junta de fecha 15/06/06 que no se acredita. En virtud de dicho convenio se acuerda sustituir la adjudicación al Ayuntamiento de la cuota indivisa del 80% de la parcela resultante R-3 del proyecto de compensación del Área de Reparto Nº 7 por el pago de la cantidad de 376.050 euros en la que se valora el aprovechamiento urbanístico correspondiente cuyo pago que será abonado por la Junta de Compensación o por los juntacompensantes, se aplaza y se garantiza con condición resolutoria. Así mismo, se pacta que la eficacia del convenio queda condicionada a su tramitación correspondiente. 2. Se acompaña un anexo al citado convenio de fecha 14 de septiembre de 2006 en el que comparecen las mismas personas y en la misma representación que en el convenio inicial, haciéndolo don Carlos Matovelle Gómez expresamente autorizado por acuerdo de la Asamblea General de la misma fecha, 15/06/2006. Así mismo interviene ahora don Vicente Matovelle Gómez en representación de «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L.» sin que se acrediten documentalmente sus facultades representativas. En dicho Anexo se acuerda «aceptar la sustitución de la Junta de Compensación del Área de Reparto Nº 7 de Brión por la entidad Mercantil «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L.», como adjudjcataria del aprovechamiento urbanístico municipal en el área de Reparto Nº 7 del PXOM», modificándose también la forma de pago que ahora se verificará en parte mediante entrega del 10,05% de la Parcela R 3 del Área de Reparto nº 8 de Brión (valorada en 47.140 €) y el testo en metálico, y el plazo del mismo. 3. Se aporta también certificación expedida por Doña María Luisa López López, Secretaria del Ayuntamiento de Brión con el visto bueno del Sr. Alcalde, con fecha 4/08/2006, acreditativa de que con la misma fecha se dictó resolución del Sr. Alcalde por la que acuerda, entre otros, «tramitar el anexo al convenio con las mismas formalidades con las que se tramitó el convenio primitivo (artículo 237 de la Ley)». Dicha tramitación no ha sido acreditada. 4. Del Registro resulta que la finca residencial 3 resultante del Proyecto de Compensación del área de Reparto Nº 7, Polígono 1, del PXOM de Brión (finca registral nº27.041) figura inscrita a favor, entre otros, del Ayuntamiento de Brión con una participación indivisa del 80%, con carácter de bien patrimonial, por título de adjudicación en el expresado Proyecto de Compensación. Fundamentos de derecho: 1. En cuanto al objeto del contrato, el convenio primitivo dice literalmente que acuerdan «sustituir la adjudicación al Ayuntamiento de la cuota indivisa del 80% de la parcela resultante R-3 del proyecto de compensación del área de Reparto Nº 7 por el pago de la cantidad de (...) «y en la "adenda" al convenio se acuerda "aceptar la sustitución de la Junta de compensación (...) por la entidad mercantil Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L., como adjudicataria del aprovechamiento urbanístico municipal en el Área de Reparto Nº 7 del PXOM"». De tales expresiones no puede deducirse con claridad si lo que se pretende es rectificar por vía de convenio urbanístico un proyecto de Compensación aprobado definitivamente en su día y firme en vía administrativa, en cuyo caso, el procedimiento seguido resulta de todo punto incongruente, puesto que la rectificación de un proyecto de compensación requiere una nueva tramitación ajustada a las exigencias legales (artículos 154 y siguientes de la Ley 9/2002 y demás disposiciones concordantes, RDGRN 26/02/2001, etc), o bien si la finalidad del convenio es llevar a cabo una enajenación de un bien, en este caso una cuota indivisa del mismo, integrante del patrimonio municipal del suelo, en cuyo caso, tampoco se cumple con el procedimiento legalmente previsto (artículo 177.2 de la Ley 9/2002 de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, según redacción dada por Ley 15/2004, de 29 de diciembre). En efecto, conforme al artículo 177.2 citado, la enajenación o permuta de los bienes del patrimonio público del suelo se realizará mediante concurso público por procedimiento abierto, en la forma establecida en la legislación de contratación de las administraciones públicas. No pudiendo ampararse en este caso su venta directa en la referencia que el artículo 236.2 de la Ley 9/2002 hace a «los convenios en los que se acuerden los términos del cumplimiento de deberes legales de cesión por su sustitución por el pago de una cantidad en metálico (...) puesto que en este supuesto la obligación legal de cesión ya se cumplimentó en su día con la aprobación definitiva del proyecto de compensación (artículo 118.1 a) de la Ley 9/2002). Es decir, en este supuesto el bien objeto de enajenación ya ingresó en el patrimonio municipal del suelo y, por lo tanto, son de aplicación las normas que regulan la enajenación del mismo. Por ello, tanto en el convenio persigue una u otra finalidad; prescinde total y absolutamente del procedimiento legalmente previsto, lo cual constituye causa de nulidad del mismo conforme el artículo 62 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Por otra parte, tras la «adenda» al convenio primitivo no queda claro-si lo que se transmite a la mercantil «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L.» es el dominio sobre la cuota indivisa de una finca o un aprovechamiento urbanístico (cuyos requisitos de inscripción serían diferentes) en contra del principio de especialidad y determinación (articulo 1.261 del C.c. y 9.2 a de la L.H. y 51 de su Reglamento). 2. Aún suponiendo que pueda acudirse para efectuar dicha enajenación a la figura jurídica del convenio, el presentado a inscripción no cumple los requisitos exigidos por la Ley 9/2002 para los mismos. Así, de una parte, no se incluye en el convenio el anexo relativo a la valoración practicada por los servicios administrativos que tengan atribuida tal función (artículo 236.2 de la Ley 9/2002). De otra parte, no se acredita el cumplimiento de los trámites previstos en el artículo 237 de la misma Ley 9/2002 (Información pública, ratificación del texto definitivo por el órgano competente, etc.) ni respecto del convenio inicial (solo se hace una breve referencia a dichos trámites en el encabezamiento de la certificación municipal de 4 de agosto, pero sin especificar cuales fueron y la forma en que se realizaron) ni respecto de la «adenda» a dicho convenio primitivo (por el contrario, la expresada certificación municipal acredita que se adoptó el acuerdo de llevar a cabo dichos trámites pero no la cumplimentación de los mismos). 3. Siendo el convenio un contrato de naturaleza jurídico-administrativa, seria correcta su formalización mediante documento administrativo. Ahora bien, el título inscribible estaría constituido por la certificación administrativa del mismo expedida por el Secretario municipal (artículo 2 del Reglamento aprobado por R.D. 1093/1997 de 4 de julio en relación con el 233.4 de la Ley 9/2002). 4. No se acredita el poder invocado por don Carlos Matovelle Gómez como representante de la Junta de Compensación del Área -de Reparto Nº 7 del PXOM, ni el invocado por don Vicente Matovelle Gómez como representante de la mercantil «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L.» (artículos 1.259 del C.c. y 88,2 de la Ley 30/92 en relación con el 18 de la L.H.). 5. No se acredita la autorización o bien la aprobación por parte de la Junta de Compensación del Área de Reparto Nº 7 del PXOM de Brión a la «adenda» al convenio primitivo por cuanto dicha «adenda» implica una alteración sustancial de dicho convenio si no es una novación extintiva del mismo y, en cualquier caso, no se trata de una mera asunción de deuda por parte de la sociedad adjudicataria (articulo 1.203 y siguientes del Código Civil). En consecuencia, siendo el primer defecto insubsanable, se deniega, la inscripción solicitada. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1º de la Ley Hipotecaria. Contra esta calificación podrá interponerse, potestativamente, recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes, contado desde la fecha de notificación de esta calificación, mediante escrito presentado en este Registro, al que deberá acompañarse el título objeto de la calificación, original o por testimonio, y una copia de la calificación efectuada, o bien, directamente, demanda ante el Juzgado de Primera Instancia que resulte competente, cuya demanda deberá interponerse, en su caso, dentro del plazo de dos meses contados desde la notificación de esta calificación, todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados a solicitar, dentro de los quince días siguientes a la notificación de esta calificación, la intervención del Registrador Sustituto que corresponda con arreglo al cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria.

III

Don Carlos Matovelle Gómez, en nombre y representación de «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L.» interpuso recurso exponiendo: «En este caso nos encontramos ante una calificación improcedente por excederse del ámbito de las competencias del Registrador, al denegar la inscripción por considerar que el procedimiento utilizado por la administración actuante no es el apropiado para el negocio jurídico que se pretende. En este sentido hemos de remitimos a la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de fecha 18-11-1986, teniendo en cuenta que el valor de cualquier Resolución de la DGRN ha sido elevado al rango de norma vinculante para los Registradores, -mientras no se anulen por los Tribunales (artículo 327 LH), por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. En la citada resolución, la DGRN confirma el auto apelado, dado que el hecho de señalar como defecto de forma el que, el Ayuntamiento al adquirir unos terrenos no haya observado el procedimiento adecuado, implica una valoración de fondo que rebasa el ámbito de la calificación. Así en el Fundamento de Derecho Cuarto se declara que «el señalamiento como defecto de forma -susceptible de calificación (artículo 99 del RH) de la inobservancia absoluta del procedimiento adecuado, implica una previa valoración de fondo, en cuanto a la decisión por la que se elige dicho procedimiento, decisión que encaja en el ámbito competencial de la Corporación Local, y que aun cuando deba ajustarse a determinadas exigencias la comprobación de su respecto presupone: Primero.-la toma en consideración de elementos fácticos que trascienden al título presentado, y Segundo.-la verificación de un juicio sustancial sobre la actuación administrativa, propia de los órganos jurisdiccionales en vía de impugnación». En este caso nos encontramos ante un supuesto de características similares por lo que debe ser aplicada la misma consideración de la DGRN y consiguientemente anular la calificación realizada al efecto. En cuanto a las otras dos exigencias planteadas en la calificación que se impugna, y sin perjuicio de que en este momento hayan sido aportados los documentos requeridos en aras a solventar lo más rápidamente esta difícil situación, es necesario hacer también la siguiente objeción, atendiendo asimismo a Sentencias y Resoluciones dictadas en casos semejantes. Respecto de la exigencia de aportar la valoración pertinente practicada por los servicios administrativos a la STSJ Madrid, Sala de lo Contencioso Administrativo de 2 de diciembre de 2005, señala: «es verdad, que desde un punto de vista estrictamente formal, el convenio no incorpora materialmente el anexo a que se refiere el precepto citado como infringido, pero, igualmente, ha de señalarse que el propio texto del convenio contiene la valoración efectuada, con lo que queda cumplida la finalidad de la norma que no es otra que la justificación del acto valorativo y que sea transparente, para el conocimiento y comprobación general». En el convenio presentado para su inscripción, el acuerdo primero establece el precio del 80% objeto de cesión, cantidad «na que se valora o aproveitamento urbanístico correspondente», haciendo referencia el exponendo cuarto, del mismo convenio, a la valoración efectuada por los servicios administrativos competentes. Así pues, estamos ante un supuesto similar al enjuiciado por la STSJ de Madrid de 2/12/05: el propio texto del convenio contiene la valoración efectuada, con lo que la finalidad de transparencia queda cumplida, y conlleva la inadmisibilidad de la exigencia pretendida por la Registradora, como requisito sine qua non para la inscripción registral solicitada. En cuanto a la declaración, en el Fundamento de Derecho Segundo de la calificación impugnada, de que «no se acredita el cumplimiento de los trámites previstos en el artículo 237 de la misma Ley 9/2002», hemos de remitimos a la Certificación de la Secretaria del Concello de Brión, anexa al Convenio en la que expresamente certifica: «visto el Convenio entre el Concello e a xunta de compensación da área de reparto nº 7, que despois do trámite do artigo 237 da Lei 9/2002, do 30 de decembro, de ordenación urbanística e protección do medio rural de Gallicia foi aprobado polo Concello con data 27 de abril de 2006 (...). Parece claro que el trámite legal establecido ha sido cumplido, tal como certifica la Secretaria del Concello, cumpliendo con la finalidad de transparencia exigible a un acto administrativo. Ahora bien, ante este supuesto caben dos consideraciones: ¿puede un Registrador de la Propiedad entrar a valorar los términos en los que se efectúa la redacción de una certificación administrativa emitida por persona competente para ello? ¿es necesario especificar el cumplimiento de cada uno de los trámites previstos en el artículo al que se hace referencia, o se entienden englobados todos ellos en el cumplimiento del artículo correspondiente? En mi modesta opinión, el artículo 99 del RH faculta al Registrador para calificar en relación con los documentos administrativos, e igualmente respecto de los actos administrativos, entre otros extremos la competencia del órgano y los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, pero no le faculta para extenderse al procedimiento seguido para su producción o a las razones del pronunciamiento, positivo o negativo, quedando éstas al margen de sus facultades, por lo que cuanto más habrá que decir de los términos en los que se produzca el acto o el documento administrativo que se califica. Véase en este sentido la resolución de la DGRN de 27 de marzo de 1999. A mayor abundamiento, la DGRN en Resolución de 6 de octubre de 2004, y remitiéndose a su vez a la Resolución de 14 de febrero de 2004, ante un recurso interpuesto contra la calificación negativa de inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en la que el registrador no admite la licencia de obras por falta de forma, declara: «La normativa urbanística invocada en la nota -artículo 22 de la Ley del Suelo y Valoraciones y lo mismo cabe decir del artículo 46. 1 del real Decreto 1093/1997, de 4 de julio -no busca sino lograr la acomodación de los pronunciamientos registrales a la legalidad urbanística a través de la exigencia de que para inscribir en el Registro de la Propiedad actos o negocios sujetos al control de la legalidad que supone la licencia administrativa ha de acreditarse la obtención de ésta. No es por tanto la licencia título que atribuya derecho alguno ni, por tanto, título inscribible al que hayan de aplicársele las exigencias del artículo 30 de la LH, referido como está a los títulos inscribibIes del artículo 2.º (.)Por tanto, acreditar es lo que exige la normativa urbanística, pero a lo que no desciende, pues no es su cometido, el cómo se ha de llevar o se puede llevar a cabo esta acreditación. Es esta materia que compete al derecho administrativo general». La misma Resolución, respecto de los trámites constitutivos del acto de la licencia (notificaciones, plazos.), continua: «al margen ya de que estas exigencias si bien son relevantes para su constancia en el expediente, ya por su relación con la ejecución del acto si está condicionada a la notificación o a efectos de cómputo de plazos para recurrir, resultan intranscendentes a los efectos de acreditar la existencia del acto administrativo, pues a tal fin tanto da si la comunicación ha tenido lugar en plazo o no, si se ha hecho al interesado, su representante o a quien no estaba legitimado para recibirla, si advertía correctamente de los recursos procedentes, etc. Lo único trascendente a la hora de poder inscribir en el Registro de la Propiedad los actos a los que anteriormente se ha hecho referencia es que se acredite que el acto de concesión de licencia existe». Por consiguiente, si en el caso enjuiciado por la DGRN se considera que basta con «acreditar» la existencia de licencia sin entrar a especificar la tramitación correspondiente, se puede concluir que en el caso que se impugna, mediante el presente escrito, basta con acreditar el cumplimiento del artículo 237 de la Ley 9/2002 (tal como se hace en la Certificación de la Secretaria del Concello de Brión), sin entrar a considerar cada uno de los trámites a los que se refiere el artículo citado, por lo que la calificación del registrador en este sentido sería inoperante».

IV

Don Luis García García, Alcalde Presidente del Ayuntamiento de Brión, formuló alegaciones, exponiendo resumidamente: «Primero.-Que manifiesta su total conformidad con las alegaciones vertidas por la representación de Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L., adhiriéndose a su recuso y solicitud en el contenida, haciendo suyas las argumentaciones aducidas por la recurrente en relación con la calificación registral impugnada. Se dan por tanto por reproducidas dichas argumentaciones centrándose la alegación del que suscribe, Ayuntamiento de Brion, en los motivos que seguidamente se procede a exponer. Segundo.-La congruencia de la calificación registral efectuada. «Prima facie», y antes de entrar en el fondo del asunto, observamos la existencia, a nuestro juicio, de una posible incongruencia en la propia resolución recurrida. En efecto, parte la misma de una presunta nulidad de pleno derecho del convenio presentado, que incumpliría tanto los trámites del artículo 177, como los del 236.2 de la LOUGA. Si esto es así, parece que carece de todo sentido el inciso segundo de la calificación recurrida que «ab initio» señala: «Aún suponiendo que pueda acudirse para efectuar dicha enajenación a la figura jurídica del convenio,.». Es obvio pues, que la propia calificación, de modo explícito recoge la posibilidad de acudir a la figura del convenio, apreciando no obstante defectos en su tramitación (sobre los que nos pronunciaremos ulteriormente). Por tanto, no entendemos por qué se califica la vía del convenio como una nulidad de pleno derecho, cuando, en todo caso, podría hablarse de anulabilidad, en el supuesto de que no se subsanaran, como así se hizo, los supuestos errores o defectos apreciados. Tercero.-Las dos vías existentes en materia de enajenación de bienes ingresados en el patrimonio público municipal. Las dos vías enunciadas, con ámbitos y presupuestos operativos radicalmente distintos, son las que aparecen recogidas en los artículos 177 y 236 de la LOUGA, en los términos que seguidamente pasamos a exponer. Artículo 177.º Destino del patrimonio municipal del suelo. 1. Los bienes del patrimonio municipal del suelo deberán ser destinados a alguno de los siguientes fines: a) Construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. b) A la propia planificación y gestión urbanística, en especial al pago en especie, mediante permuta, de los terrenos destinados a sistemas generales y dotaciones públicas. c) Actuaciones públicas dotacionales, sistemas generales u otras actividades de interés social. d) Conservación y mejora del medio ambiente, del medio rural y del patrimonio cultural construido. e) Creación de suelo para el ejercicio de actividades empresariales compatibles con el desarrollo sostenible. F) Conservación y ampliación del propio patrimonio. 2. La enajenación o permuta de los bienes del patrimonio público del suelo de la Administración autonómica o local se realizará, por precio no inferior al de su aprovechamiento urbanístico, mediante concurso público por procedimiento abierto, en la forma establecida en la legislación de contratación de las administraciones públicas. En el pliego de condiciones se determinará, como mínimo, lo siguiente: a) Plazos máximos de edificación y, en su caso, de urbanización. b) Precios finales máximos de venta o alquiler de las futuras edificaciones. c) Condiciones que impidan ulteriores enajenaciones por precio superior al de adquisición. d) Índices de referencia para la actualización de los precios señalados en las letras b) y c) anteriores. Si el concurso quedase desierto, podrá enajenarse directamente dentro del plazo máximo de un año, en las mismas condiciones. Artículo 236.º Convenios urbanísticos para la ejecución del planeamiento. 2. Los convenios en los que se acuerden los términos del cumplimiento de deberes legales de cesión por su sustitución por el pago de cantidad en metálico deberán incluir, como anexo, la valoración pertinente, practicada por los servicios administrativos que tengan atribuida tal función, con carácter general ante la correspondiente administración. Una recta intelección de ambos preceptos nos lleva a discernir claramente las diferencias entre ambos: -El artículo 177 se refiere a las enajenaciones de bienes patrimoniales «en general». Pero de su redacción no cabe colegir indefectiblemente que se aplique a la «totalidad» de las enajenaciones, ya que no utiliza el término «todas» antepuesto a enajenaciones, sino que viene a establecer, como norma general que las enajenaciones y permutas seguirán el procedimiento establecido en dicho artículo que es el concurso. Se trata pues, como decimos, de una norma general.-El artículo 177 se refiere a «enajenaciones o permutas». Se trata de actos dispositivos que exigen, obviamente, la libertad volitiva del disponente. En el caso que nos ocupa, tal libertad volitiva no existe ya que se trata de bienes obtenidos por una cesión legal, con un destino predeterminado y en los que la causalidad de la subrogación del pago en metálico respecto del bien cedido está, como luego veremos, suficientemente justificada en el expediente. Resulta que estamos ante el instituto de una «subrogación de pago en metálico», esto es, la sustitución de un bien por su equivalente monetario pero sin que exista la causalidad exigida por el ordenamiento jurídico (cfr. Artículos 1275 y SS, del Código Civil, de aplicación analógica por su configuración como «ius commune» a tenor del artículo 4.3 del mismo texto legal). No hay causa onerosa, ya que no se trata de obtener un beneficio económico sino de monetarizar o subrogar su valar en especie por su equivalente en metálico ante la práctica imposibilidad de su aprovechamiento, tal como resulta del informe del Arquitecto Municipal al que seguidamente nos referiremos.-Artículo 236 es norma especial. Regula específicamente los convenios urbanísticos del concreto y singular supuesto objeto de calificación. Esto es, los destinados a regular el cumplimiento de los deberes legales de cesión. Nunca se indica que los mismos deben celebrarse en un momento determinado, esto es, antes o después de aprobado el instrumento de equidistribución, toda vez que la suscripción de tales convenios constituye una prerrogativa insita en la competencia municipal que, como todas, es irrenunciable, y no puede venir condicionada por la calificación registral. El Ayuntamiento al suscribir el convenio, como veremos, sujetándose y cumpliendo todos los trámites del ordenamiento jurídico, puede utilizar esta vía discrecionalmente en casos como el presente a efectos de salvaguardar el interés general. El supuesto del artículo 236 es norma especial que, por tanto, deroga a la general del artículo 177 de la LOUGA, que deviene inaplicable al caso de «litis». Cuarto.-El supuesto de hecho que nos ocupa: calificación jurídica e incardinabilidad en los supuestos de la LOUGA. Teniendo en cuenta todo lo que antecede, podemos concluir en cuanto al procedimiento utilizado: 1.º Que es el especial del convenio estatuido para casos de cumplimiento de los deberes legales de cesión como el que nos ocupa. 2.º Que la sustitución del bien por su equivalente en metálico constituye un supuesto de subrogación al no existir la onerosidad exigida en los negocios jurídicos dispositivos. 3. Que desde el punto de vista jurídico administrativo, nos encontramos con una operación subsumible en el tipo de las complementarias a que hace mención el artículo 113.3 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que sobre el particular establece: «Las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al Plan que se ejecute, se aprobarán por el órgano urbanístico actuante, el cual procederá a extender documento con los requisitos y solemnidades previstos en el núm. 1 de este artículo, que se protocolizará notarialmente o a otorgar escritura pública. Uno u otro documento se inscribirán en el Registro de la Propiedad.» Estamos ante una operación que no se opone en modo alguno al proyecto de reparcelación, ni al Plan. Es obvio que siguiendo la vía del artículo 236, y cumpliendo todos los requisitos formales, la ha aprobado el Ayutamiento. No parece plausible, en estos términos, la oposición deducida por el Registro a la calificación pretendida. Quinto.-La legalidad del procedimiento seguido. Se objeta, subsidiariamente, en la calificación registral, al admitir la eventual factibilidad del procedimiento del convenio, la existencia de una serie de defectos procedimentales. Sobre el particular señalamos: 1. Que la Addenda referenciada en la calificación se sustrae y segrega del presente convenio. 2. Se adjunta la valoración efectuada por el Arquitecto municipal en fecha 24 de febrero de 2006, anexa a su informe de dicha fecha en el que de forma explícita señala la «imposibilidad» (parágrafo 3º de su informe), de ejecutar y materializar el aprovechamiento sobre la cuota proindiviso que se le había adjudicado al Ayuntamiento en pago de la obligación legal de cesión. Por esto señala la procedencia de la sustitución de la cuota proindiviso por el pago en metálico, indicado que esta era una alternativa ventajosa para el Ayuntamiento. 3. Que se adjunta documentación acreditativa del cumplimiento de todas las formalidades a que hace referencia a la calificación registral: información pública (edictos y anuncios), certificación de la Secretario del Ayuntamiento, dictamen favorable de la Comisión de cuentas. Sexto.-Consecuencias de la calificación registral. De todo lo que antecede resulta que el Ayuntamiento de Brión, ante la imposibilidad de aprovechar la cuota proindivisa adjudicada en cumplimiento de un deber legal de cesión, suscribe el convenio que para este particular previene el artículo 236 de la LOUGA; cumple todas las formalidades estatuidas en la misma, no existiendo la menor alegación ni reclamación sobre el particular; recibe de forma inmediata la contraprestación económica según valoración de los servicios municipales; todos los técnicos municipales acreditan la conformidad a derecho del procedimiento seguido; y finalmente el interés general, mediante la disposición de tales fondos para los fines de los patrimonios públicos de suelo, resulta satisfecho. Frente a lo cual, se opone una calificación registral en una materia sobre la cual parece totalmente discutible [su competencia y, mediante una interpretación absolutamente formalista y rituaria del procedimiento, sin que ni el interés particular, ni mucho menos el general, resulten salvaguardados, deniega la calificación, señalando que lo que procede es el concurso público para que se enajene una cuota indivisa de una parcela que, dada su ubicación, situación, y valor, sólo podría, plausiblemente, o quedar desierto, o adjudicarse a quien satisfizo el pago en metálico. Eso sí, meses después, con gasto público, y paralizados los proyectos municipales a los que el metálico asignado al Ayuntamiento tenía destinado. No parece sino, dicho con el debido respeto, un supuesto del viejo adagio «summa ius [en este caso, potestas], summa iniuria». Por otro lado la jurisprudencia admite sin excesivos problemas que, en los supuestos en los que la administración conviene con un propietario concreto directamente, si alguna causa lo justifica, que no se plantee una supuesta anulación por falta de concurrencia. Así, la sentencia del TS de 15 de marzo de 1997 señala: «la naturaleza de la actuación que se prepara en este convenio es inidónea para una licitación como la que se postula ya que la misma se limita a una entidad que propone la modificación del plan y firma el convenio no en calidad de contratista sino como consecuencia de un status de propietaria de toda la manzana.Estas circunstancias harían aplicable al supuesto en cuestión... la contratación directa». También hay sentencias que se refieren al sentido de facilitar la gestión eliminando «ab initio» los puntos de fricción y los obstáculos que una determinada actuación urbanística pueda originar, sentencia del TS de 15 de febrero de 1994».

V

Doña María del Pilar Rodríguez Bugallo, Registradora de la Propiedad de Negreira, emitió informe, señalando resumidamente: «1.º Con fecha 17 de octubre último se extendió nota de calificación negativa que fue notificada al presentante y al Ayuntamiento de Brión el día el día 25 de octubre siguiente, según resulta de los correspondientes acuses de recibo expedidos por la Oficina de Correos. 2.º El día 8 de noviembre del presente año por parte del Ayuntamiento se aportó una certificación expedida por la mencionada Secretaria municipal con la misma fecha, acompañada de un informe emitido por don Alberto Iglesias Fungueiriño, Arquitecto Municipal, de fecha 27 de abril de 2006, y un escrito suscrito por el Sr Alcalde el mismo día 8 de noviembre en el que se indica que se retira la adenda al convenio. Sin embargo, dicha adenda no fue retirada en ningún momento por el presentante ni por la entidad adjudicataria, ni consta desistimiento alguno de la solicitud de inscripción. 3.º En virtud de la certificación e informe referidos anteriormente habría que considerar parcialmente subsanado, en su caso, el defecto indicado en el fundamento de derecho 2.º de la nota de calificación, en el sentido de que quedaría acreditado el cumplimiento del requisito exigido por el artículo 236.2 de la Ley Gallega 9/2002 relativo a la necesidad de valoración practicada por los servicios administrativos que tengan atribuida tal función, así como los exigidos por el 237 de la misma Ley, pero solo respecto del primer convenio, es decir el aprobado por el Ayuntamiento el día 27 de abril de 2006, manteniéndose el defecto en su integridad respecto de la adenda de 14 de septiembre de 2006. 4.º Contra la nota de calificación referida se presentó por parte de la representación de «Monteviejo inversiones Inmobiliarias, S. L.» recurso gubernativo con fecha 28 de noviembre último y, por tanto, después de transcurrido el plazo de un mes contado desde la fecha de notificación (25/10/06) que prevé el artículo 326 de la Ley Hipotecaria. 5.º El siguiente día 29 de noviembre se remitió escrito al Ayuntamiento de Brión, de conformidad con lo establecido en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, habiendo transcurrido cinco desde la fecha de recepción (día 1/12/06, según acuse de recibo de la Oficina de Correos) sin que se hubiera presentado alegación alguna. 6.º Que, considerando que la calificación recurrida se ajusta a Derecho y dejando a salvo lo dicho en el apartado cuarto de este informe, se mantiene en lo restante la nota de calificación extendida el día 17 de octubre de 2006».

Fundamentos de Derecho

Visto el artículo 326 de la Ley Hipotecaria; Resoluciones de esta Dirección General de 15 y 22 de abril, 22 de julio, 15 de octubre de 2005, 9 de diciembre de 2006. 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Carlos Matovelle Gómez, en nombre y representación de «Monteviejo Inversiones Inmobiliarias, S. L.», contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Negreira a inscribir un convenio urbanístico.

2. Como expone la Registradora en su informe, recibida la notificación de la calificación negativa por el recurrente el 25 de octubre de 2006, e interpuesto el recurso el 28 de noviembre, procede inadmitirlo por haber sido interpuesto transcurrido el plazo de un mes que prevé el artículo 326 de la Ley hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso por extemporáneo.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 14 de marzo de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.